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DTI 규제는 축소ㆍ폐지할 게 아니라 오히려 유지ㆍ강화해서 부동산 매매와 관련해 가계나 금융기관들이 장기적인 안목을 가질 수 있도록 해야 한다. DTI 유지ㆍ강화를 통해 우선 주택대출 구조를 장기화할 수 있다. 과거 우리나라에 잉여 자금이 부족하던 시절에는 부동산 금융이라는 게 따로 없었다. 그저 월급을 꼬박 모아 적금을 부어 목돈을 마련해서 집을 샀다. 그러나 경제성장을 통해 자본을 축적하게 되면서 금융권에서도 부동산 금융이 가능하게 됐다. 특히 지난 2000년 들어서는 주택 가격 상승이 이어지면서 부동산 담보 대출이 급격히 늘어나게 됐다. 개인들이 실거주를 위해 집을 사는 게 아니라 단기적인 투자 소득을 얻기 위해 만기 2~3년짜리 대출을 받아서 집을 샀다. 사고 나면 바로 집값이 올랐기 때문에 대출 만기를 길게 가져갈 필요가 없었다. 그러나 우리나라와는 달리 미국ㆍ영국 등에서는 취직을 하면 20~30년짜리 장기 주택담보대출(모기지)를 통해 집을 산다. DTI 규제를 하면 대출을 장기로 가져갈 수밖에 없다. 소득 대비 연간 연리금 상환금액 한도를 정하는 것이기 때문에 거액의 자금을 빌리려면 10년ㆍ20년짜리 장기 대출을 이용할 수밖에 없다. 가계가 앞으로 먼 미래를 내다보고 미래 소득을 고려해 집을 구매해야 한다면 당연히 부동산을 투자의 대상으로 보는 심리는 꺾일 수밖에 없다. 둘째 DTI 규제를 통해 부동산 거품을 막을 수 있다. 우리나라에 DTI 규제가 도입된 것은 2005년이다. 그나마 선제적으로 규제했기 때문에 글로벌 금융위기 발생 이후 자산부실 문제가 크지 않았다. 과거 DTI 규제가 없던 시절에는 개인ㆍ건설사ㆍ금융회사의 자금이 부동산 쪽으로 쏠렸다. 돈이 되니까 그랬다. 그러나 이제는 고령화ㆍ베이비부머들의 은퇴로 과거와 같은 집값 상승은 불가능하다. 일관성 있게 DTI로 규제해야 부동산으로 쏠리는 자금을 억제할 수 있다. 마지막으로 DTI 규제로 부동산 대출이 장기화되면 장기채권시장 활성화도 가능해진다. 보험사나 연기금은 부채는 장기인 반면 자산은 단기로 운용할 수밖에 없다. 그러나 장기주택담보대출을 시장에서 유동화하게 되면 장기 모기지채권(MBS)이 발행된다. 지금은 이 MBS시장이 거의 없는 것과 다름이 없다.
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