수익률 끌어 올리는 임대사업 방법

신축보다 기존 주택 매입 리모델링해 건물 매력도 높여

공사금액 적게 들고 자산가치 오르면 시세차익까지

풀옵션 단기임대 방식 강남·대학가 주변 공급 유리

최대한 빨리 투자원금 회수 생각 버리고 길게 봐야

　수익률은 주택 임대사업에 나서려는 투자자들의 최대 관건이지만 도시형생활주택과 오피스텔 등이 지난 몇 년간 우후죽순 생겨나 전체 월세가격을 떨어뜨리고 있어 주택 임대사업자들의 고민이 이만저만이 아니다. 공급과잉으로 인해 그동안 베이비 부머들에게 각광을 받았던 원룸 투자마저 '레드오션'이 돼가고 있다는 얘기다.

　하지만 전문가들은 수익률을 높이는 노하우를 배워야 한다고 조언하고 있다. 임차인들을 끌어들일 수 있도록 건물의 매력도를 높여야 한다는 설명이다.

　박승국 라이프테크 대표는 "임대방식을 바꾸고 리모델링이나 옵션을 추가로 설치한다면 수익률을 높일 수 있다"고 말했다.

　◇ 신축보다는 기존주택 매입해 리모델링

기존 주택 리모델링은 신축주택을 매입해 임대를 놓는 것보다 여러모로 장점이 많다.

　기존주택 리모델링은 공사금액도 적게들 뿐 아니라 시간도 절약할 수 있다. 투자 후 월세를 받을 수 있는 기간이 짧은 것은 덤이다.

　특히 면적의 증감이 없는 리모델링은 허가사항이 아니므로 강화된 현행법에 따라 용적률이나 주차장법을 따를 필요가 없다. 기존주택 리모델링을 통해서 수익을 높이면 매입한 금액과 리모델링 비용을 합친 금액보다 더 높은 금액에 매도할 수 있고 시세차익도 누릴 수 있는 것.

　중요한 것은 임대 수요가 많은 지역을 선택해 기존 주택보다 최소 두 단계 이상 업그레이드 되도록 리모델링에 나서야 한다는 점이다.

　단지 노후된 설비의 교체의 수준이라면 임대료는 올라가지 않고 공실을 줄이는 정도에 지나지 않는다. 임대료가 다시 제자리로 돌아온다는 얘기다.

　업계 관계자는 "월세를 높여 받으려면 경쟁 건물들에 비해 여러가지 장점을 갖추고 있어야 한다"며 "리모델링을 통해 임대료가 상승하면 곧 건물의 자산가치로 오른다는 점을 유념해야 한다"고 말했다.

　◇ 전월세 고집말고 단기임대에 나서야

대부분의 임대사업자들은 주택임대를 놓을 때 보증금을 낮추는 대신 월세를 최대한 높게 받으려 한다.



　하지만 높은 월세 때문에 공실이 늘어나는 등 임차인을 찾기 어렵다면 과감하게 임대방식을 바꿀 필요가 있다.

　예를 들어 임대사업자가 10개 호실 원룸을 갖고 있다고 가정했을 때 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 받겠다고 고집할 것이 아니라 1개 호실만을 전세로 돌려 나머지 호실을 풀옵션을 만드는 자금으로 투입하고 나머지를 보증금 80만원에 월세 80만원씩 단기임대로 돌리면 된다는 설명.

　단기임대는 전세와 월세가 아닌 제3의 임대방식으로 월세 보증금과 월세를 동일하게 내고 주로 1년간 단기계약을 맺는 방식이다.

　이미 서울 강남이나 대학가 주변은 일반화 돼 있는 임대방식으로 관리가 어렵고 집기를 모두 갖춰야 하는 등 관리와 비용 측면에서 단점이 있는 반면 월세를 극대화 할 수 있다.

　특히 풀옵션 단기임대는 짧은 기간 거주하는 세입자에게 매력이 있다. 가전제품이나 가구 같은 개인 물품이 필요없기 때문이다. 임대사업자는 단순히 기간을 줄여 임대할 수도 있고 풀옵션으로 꾸며 무보증부 월세로 임대에 나설 수 있다.

　박상언 유앤알컨설팅 대표는 "다만 단기임대는 특성상 많은 보증금을 받기 힘들고 이 때문에 관리가 어렵다"며 "계약 전에 임차인의 직업과 입주 이유 등을 사전에 알고 임대하거나 아예 주택임대관리회사에 관리를 위탁하는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.

　◇ 단기간에 투자원금 회수 생각 버려야

건물주는 투자대비 수익률이 중요하기 때문에 투자금액 회수에만 집착하면 리모델링을 하지 못한다. 전면 교체 수준의 리모델링을 진행할 경우 월세를 올려 투자비용을 회수하는데 걸리는 시간은 짧게는 수년에서 10년 이상 걸리기 때문이다.

　단기임대의 경우도 풀옵션 원룸은 빠르면 1년 단위로 세입자가 바뀌기 때문에 시설의 훼손이 빨리 진행된다. 　

　도배나 장판 같은 소모품의 교체는 수시로 발생돼 시설관리에 투입되는 비용이 만만치 않다. 하지만 시설관리에 비용을 들여야 유지를 할 수 있고 임대료 하락을 막을 수 있다. 가구와 가전제품처럼 장기 소모품의 자연적인 훼손은 임대물건의 가치를 떨어뜨리고 공실을 유발하는 요인으로 작용하기 때문이다.

　양지영 리얼투데이 팀장은 "외국인 단기임대를 하려는 사람들도 아파트를 전면적으로 손보는 등 리모델링에 공을 들인다"며 "시간과 비용의 투자가 없으면 수익도 나지 않는 다는 점을 유념하고 장기적인 투자에 임해야 한다"고 말했다.