12일 부동산정보업체 부동산써브는 아직 등기가 이뤄지지 않은 미등기 신규 입주단지에서 전세 계약에 나서는 임차인들은 해당 아파트의 권리관계와 대출금 여부를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 조언했다.
새 아파트 전세계약은 사용검사가 완료된 후 집주인 명의로 소유권 이전등기가 되기 전에 이뤄지는 경우가 많기에 세입자가 해당 아파트의 권리관계를 확인하기 힘들다. 즉 등기부상의 실소유자 확인이 불분명하기에 이를 확인하는 절차가 꼭 필요하다는 것이다.
따라서 임차인들은 집주인으로부터 해당 아파트의 분양계약서 사본을 받아두는 것은 물론 시행사 및 건설사에 가압류 여부 및 계약자, 중도금이나 잔금대출금 등이 얼마인지 등을 확인할 필요가 있다.
미등기 상태에서 전세권 설정은 불가능하지만 세입자가 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다면 대항력과 전세 보증금에 대한 우선 변제권은 취득할 수 있다. 전입 신고시에는 분양계약서상의 지번과 동ㆍ호수를 정확히 기재해야 유효한 대항력을 갖추게 되는 점을 명심할 것.
또 입주 예정 아파트의 대출금 비중을 반드시 확인해야 한다. 은행 대출이 있다면 전세 계약을 피하는 것이 좋지만 부득이한 경우 대출금과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 살 던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려할 필요가 있는 것. 통상 아파트 낙찰가율은 70~80%이므로 전셋값 및 대출 비율이 매매값의 적정 한도를 넘지 않도록 해야 한다.
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