[서경 부동산교실] 6개월전 행방불명된 임차인과 관계 정리…

상가소유자인 임 모씨는 보증금 100만원, 월세 30만원으로 임차를 주었다. 임차인은 작은 술집을 운영했는데 월세를 자주 밀리곤 했었다. 그런데 6개월 전부터는 아예 영업을 하지 않고 연락도 되지 않았다. 점포를 방문해보니 문은 굳게 닫혀 있었고 집기들은 그대로였다. 임차인을 빨리 정리하고 새 임차인을 구하고 싶은 임 모씨는 연락이 닿지 않는 임차인과의 관계를 어떻게 정리할 수 있을까. 상가건물임대차계약에서 임차료를 3번 이상 연체하면 임대인은 임차인에 대한 이행의 최고 없이 계약해지의 의사표시로서 계약을 해지할 수 있다. 연체기간은 꼭 연속될 필요가 없으며 임차인은 보증금이 남아있다는 이유로 임차료 지급을 거부할 수도 없다(대법원 1999.7.27. 선고 99다24881 판결). 따라서 임대인은 연체된 임차료 부분을 입증해 건물명도 소송에서 승소판결을 받은 후 명도집행이 가능한 것이다. 그러나 임차인이 행방불명인 상황에선 소송 전 공시송달방법을 이용해야 한다. 공시송달이란 상대방의 주소 등을 몰라 소송사실을 전달하지 못할 때 사용하는 제도인데 그 효력은 법원게시판에 2주간 게시돼야 발생한다(민사소송법 제194, 196조 참조). 공시송달방법을 통해 명도소송에서 승소하게 되면 집행관에 위임해 명도집행을 할 수 있다. 문제는 임차인의 집기인데, 우선 집행관에게 위임해 집기를 적당한 곳에 비치하고 선량한 관리자로서 주의를 다해 보관할 수 있다. 만약 보관과정에서 비용이 발생하면 차후 임차인에게 청구할 수 있다(민법 제739조 참조). 또 장소가 마땅치 않으면 공탁절차를 밟아 공탁소 보관도 가능하다. 하지만 보관하기에 부적당한 물품이라면 법원의 허가를 받아 경매나 방매를 통해 대금만 공탁할 수도 있다(민법 제488조, 490조 참조). 임 모씨는 공시송달방법을 통해 명도소송에서 승소한 후 집행절차를 통해 임차인 물품을 처리해야 하며 임의로 임차인의 문을 개방하거나 가구류를 옮기면 불법행위로 인한 손해배상이나 건축물 침입죄, 업무방해죄의 문제가 될 수 있기 때문에 유의해야 한다.