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[뉴타운으로 갈아타볼까] 재개발 투자 유의사항 투자앞서 해당지역 방문, 사업추진 빠른 곳 골라야조합원수 대비 가구수, 주민동의 상황 등 확인여윳돈으로 투자 바람직 재개발 투자는 잘만 고르면 높은 수익을 올릴 수 있는 만큼 유의할 점도 많다. 잘못 판단해서 사업추진이 지지부진 한 사업의 지분을 매입했다간 오히려 투자금만 수 년간 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 최근 정부가 강남, 강북의 균형발전을 추진하는 과정에서 뉴타운 사업에 힘을 실어주자 입지만 보고 ‘묻지마식 투자’에 나서는 투자자들이 있지만, 같은 뉴타운 안에서도 개발방식이나 조합사정이 제 각각인 만큼 투자에 앞서 해당지역을 방문해 꼼꼼히 확인하는 것은 필수다. 특히 올해부터는 재개발 입주권도 주택으로 간주하고 양도세를 중과하기 때문에 관리처분 이전 주택을 살 때는 1년 안에 종전 주택을 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 우선 재개발 지분에 투자를 계획하고 있다면 매입 목적을 다시 한번 점검해야 한다. 투자 목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는 것이 향후 추진단계에 따른 차익을 노릴 수 있을 것이고, 입주 목적이라면 조합설립인가나 사업승인을 받은 후반기에 들어가는 것이 위험부담이 적다. 일반적으로 지분시세는 철거가 거의 완료된 시점에 정점을 찍은 뒤 투자자들이 빠지면서 소폭 하락한다. 재개발 투자처를 고를 때는 조합원 수와 예상 건립가구 수를 가장 먼저 비교해봐야 한다. ‘지분 쪼개기’를 통해 조합원이 건립가구 수보다 많으면 분쟁이 일어날 가능성이 높고, 재개발에 걸리는 시간도 더욱 길어질 수 밖에 없다. 최악의 경우 자신이 산 지분이 현금청산 대상일 가능성도 있기 때문에 조합과 시공사에 매입 전 반드시 확인해야 한다. 반대로 건립가구 수에 비해 조합원이 적어 일반분양을 많이 할 수 있는 곳은 사업이익이 많이 남기 때문에 조합원의 추가부담이 적다. 해당 지역이 재개발 지역 안에 포함되는지 확인하는 것도 놓치면 안 되는 부분. 재개발구역 옆에 있는 토지나 건물은 당연히 조합원 자격을 얻을 수 없다. 따라서 도시계획 확인원을 보고 재개발 여부가 정해진 것을 확인한 후 매입하는 신중함이 필요하다. 재개발구역으로 구역지정고시가 되기 전이라면 주민 간의 동의 상황을 보고 판단해야 한다. 잡음이 많고 합의가 어려운 조합은 투자를 다시 한번 고려해봐야 한다. 도로변에 붙어있거나 편의시설이 인근에 많은 지분은 개발이익이 높다. 아파트 평형배정을 할 때는 감정평가액 순으로 정해지는 만큼 감정평가액이 높은 지분을 사는 것이 유리하다. 하지만 거품이 있는 가격은 주의해야 한다. 지분가격에 추가부담까지 얹어지면 입주 후 시세보다 오히려 비쌀 수도 있다. 마지막으로 재개발에 투자할 때는 여유자본으로 투자하는 것이 좋다. 사업단계에 따라 몇 년은 쉽게 지나가버릴 수 있기 때문이다. 전문가들은 짧게는 5년, 길게는 10년 이상을 내다볼 것을 권고한다. 추가부담금은 추정치라 실제 사업에서는 그 액수가 불어날 수 있다는 점도 주의가 요구된다. 이 밖에 이주비용과 이주비 승계여부도 조합에 확인해야 한다. 입력시간 : 2006/02/20 13:14
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