강남집값 관련 끊이지 않는 논란들

5월 들어 다소 안정을 찾아가던 부동산시장이 정부의 '버블세븐', '버블붕괴' 등의 발언으로 시끄럽다. 정부의 이야기대로 강남 지역 아파트값에는 거품이 많이 있는가, 1990년대 일본처럼 우리나라도 버블붕괴를 겪을 것인가 등을 놓고 부동산시장은 논란이 뜨겁다. 그러나 전문가들 사이에서도 시각 차이가 커 혼란스럽기만 하다. ◇강남집값에 거품 있나? 정부가 보는 강남집값의 거품은 20-30%이다. 현재 10억원 나가는 아파트의 경우 2-3억원 정도가 거품으로 이를 뺀 7억-8억원이 적정가격이라는 주장이다. 정부가 거품이라고 보는 이유는 연평균소득 대비 집값(PIR)이 18.9나 돼 소득과비교했을 때 집값이 너무 비싸다는 것이다. 민간 전문가중에서도 거품이 있는 것으로 보는 사람들도 많다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "정확하게 거품이 어느 정도인지를 말하기는 어렵다"면서 "통상 단기간에 급등한 것은 거품으로 볼 수 있다"고 말했다. 그는 작년 말, 또는 올 1.4분기 이후 상승폭을 거품으로 보고 있다. RE멤버스 고종완 대표도 10% 가량 거품이 있다는 분석을 내 놨다. 그는 "거품 여부를 판단할 수 있는 객관적인 기준은 없다"면서 "그렇지만 강남의 경우 10%가량 거품이 있는 것으로 보여지며 당분간 거품 제거 과정이 진행될 것으로 본다"고 밝혔다. 그러나 반대로 거품이 없다는 주장도 만만치 않다. 주택산업연구원 장성수 정책연구실장은 "모든 재화의 가치는 가격으로 평가된다"면서 "가격이 오른 것을 버블로 보는 것은 무리"라고 말했다. 그는 이어 "가격이 30% 올랐는데 소득이 이에 미치지 못했다고 해서, 즉 소득대비 가격이 많이 올랐다고 해서 버블로 보는 것도 우습다"면서 "특히 강남지역의 경우 소득수준이 워낙 높기 때문에 단순히 상승률을 비교한 뒤 버블을 판단하기는 어렵다"고 말했다. ◇일본식 버블붕괴 가능성은? 정부가 '일본식 버블붕괴'를 경고하면서 이와 관련해서도 의견이 제각각이다. 김선덕 소장은 일본식 버블붕괴 가능성이 있다는 입장이다. 그는 "1990년대초에 일본이 취했던 금리 인상, 대출총액제한제도 도입, 보유세강화 등이 현재 우리나라에서 진행되고 있는 규제와 유사하다"면서 "그러나 일본은주택담보로 받을 수 있는 대출규모가 컸고 집값 하락을 한번도 경험하지 못했던 상황이었던 점은 우리와 다르다"고 분석했다. 그는 "현재 외국의 경우도 집값이 내려가는 추세여서 대외적인 요인까지 고려돼 우리나라 집값이 일본처럼 경착륙할 가능성을 배제할 수 없다"고 진단했다. 고종완 대표는 강남권에 거품이 있다는 측면에서는 김 소장과 의견이 같았으나일본식 버블붕괴 가능성에 대해서는 의견을 달리 했다. 고 대표는 "일본은 10년동안 5-6배나 올랐던 데 비해 강남의 경우 2001년부터 80% 가량 올랐다"면서 "여기에다 일본은 담보인정비율이 120%나 됐던 데 비해 우리는80%에서 계속 낮아져 강남권의 경우 40%밖에 안 된다"고 말했다. 그는 아울러 "일본은 부동산가격 상승이 전국적으로 일어난 데 비해 우리나라는국지적인 현상"이라면서 "일본처럼 버블이 붕괴되는 일은 없을 것"이라고 덧붙였다. 장성수 실장도 일본식 버블붕괴 가능성은 낮을 것으로 봤다. 그는 "일본의 버블은 토지시장에서 일어났으며 은행돈을 많이 빌려 투자했던 점에서 우리와는 다르다"면서 "강남권의 경우 금융권을 이탈한 개인 자본이 부동산을움직이고 있다"고 말했다. ◇왜 지금 버블논쟁 해야 되나? 민간 전문가들은 강남집값의 버블 유무와 일본식 버블붕괴 가능성에 대해서는 의견을 달리하지만 왜 지금 버블논쟁이 벌어지는지에 대해서는 한결같이 불만을 표시하고 있다. 3.30대책에 담보대출제한이 가해진 데 이어 이달 초 재건축초과이익환수법이 국회를 통과함에 따라 부동산 시장이 안정을 찾아가고 있는데 정부가 쓸데없는 논란을불러 일으키고 있다는 지적이다. 아울러 월드컵축구대회개최와 여름 비수기 등 계절적인 요인으로 인해 부동산시장이 안정될 수 밖에 없는 상황에서 불필요한 사회갈등을 야기하고 있다는 지적도제기되고 있다. 한 전문가는 "정치적인 이유로 강남집값 논란을 일으키고 있다는 지적도 나올수있다"면서 "지방선거와 월드컵 등으로 비수기에 접어들면서 부동산시장은 자연스럽게 안정될 판인데 왜 굳이 그런 언급을 하는 지 모르겠다"고 말했다. 또 다른 전문가는 "정부가 부동산문제를 한번 짚고 넘어가는 것은 좋은데 너무 강하게 이야기하는 게 걱정"이라면서 "현재 정부의 잇딴 공세는 국민들로 하여금 공포감을 느끼게 하는 수준"이라고 지적했다.