[부동산시장 뒤집어보기] 실효성 없는 분양가상한제

지난해 9월 도입된 분양가상한제. 이는 건설업체의 고무줄식 아파트 분양가격에 제동을 걸기 위해 정부가 도입한 제도입니다. 주변 아파트 시세보다 터무니 없이 높은 분양가격이 인근 아파트의 가격 상승을 초래하는 등 많은 부작용을 초래했기 때문이지요.

그렇다면 분양가 상한제가 시장에서 제대로 작동하고 있는 걸까요.

우선 송도 지역의 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 유명무실한 제도입니다. 포스코건설이 송도 앞바다를 메우는 데 투입한 비용은 3.3㎡당 200만원선입니다. 하지만 상한제를 적용하면 3.3㎡당 500만원에 달하는 토지 감정가와 432만원의 기본형 건축비를 합할 경우 900만원대에 이르게 됩니다. 결국 올 초 분양한 상한제 적용 이전 분양 물량(3.3㎡당 830만원)보다 오히려 높아지는 셈이지요. 상한제가 토지 구매 비용이 아니라 감정가를 기준으로 하는 만큼 아파트 부지의 감정가격이 매입가격(간척 비용)보다 높을 경우 제대로 효과를 낼 수 없는 구조입니다.

시간 개념을 적용해도 의미가 퇴색하기는 마찬가지입니다. 분양가격이 가파르게 오르는 것을 방지할 수 는 있어도 가격을 강제적으로 인하하는 데는 효과가 없을 것이라는 이유지요. 토지의 감정가격이 높아지는데다 원자재 값 파동으로 인해 철근과 콘크리트 가격이 올라 상한제 적용 아파트 가격에 대한 기대는 더욱 낮춰야 할 것으로 보입니다.

실제 경기도의 H아파트는 지난 2005년 말 3.3㎡당 900만원에 분양해 고분양가 논란이 끊이질 않았습니다. 바로 인근 지역에 분양을 앞두고 있는 S건설 측은 오는 10월께 상한제를 적용해 3.3㎡당 1,300만원에 분양할 계획이라고 합니다. 상한제가 적용되는데도 3년 만에 3.3㎡당 400만원이나 오른 것이지요. 3.3㎡당 1,300만원 수준인 H아파트 가격보다 높지는 않지만 시세 수준의 분양가격에 불과합니다.

물량도 많지 않습니다. 신도시와 택지개발지구를 제외한 지역에서 상한제 물량을 찾아보기란 쉽지 않다는 것입니다. 상한제가 적용되는 신도시 역시 반강제적 옵션으로 의미가 퇴색된 지 오래입니다. 실제 3.3㎡당 900만원대 후반에 분양한 파주신도시의 경우 옵션을 선택하게 되면 1,200만원에 달했지요.

송도와 경기도의 한 아파트의 사례에서 보듯이 상한제가 서민들의 내 집 마련의 해결책은 아닌 것 같습니다. 당초 시세 대비 80% 이내의 가격에 아파트를 공급하기 위한 제도이지만 택지지구나 신도시에서나 가능한 제도입니다. 상한제 아파트에 대한 기대치와 눈높이를 낮추는 것도 시장 흐름에 순응하는 방법이 아닐까요.