전략정비구역 밑그림 나온 이촌지구 가보니

외국인 렌트에 더 관심많아 시큰둥

대부분 1대1 재건축으로 자산증식 기대도 적어

급매물 거의 소진…가격 금융위기전 수준 회복

한강변 전략정비구역중 하나인 이촌지구에 포함되는 동부이촌동 재건축 아파트들은 대부분 1대1 재건축이라 개발이익보다는 외국인을 대상으로 한 렌트사업에 초점이 맞춰져 있다는 게 부동산업계의 분석이다. 한강변에 맞닿은 궁전아파트 전경.

지난달 28일 찾아간 동부이촌동 일대 아파트 주변의 분위기는 조용하기만 했다. 전략정비구역안 발표에 이어 용산민족공원 개발안까지 구체화됐지만 주민들의 반응은 시큰둥했다.

지난 1월 서울시가 한강변 전략정비구역인 여의도ㆍ이촌ㆍ합정지구 세 곳의 개발 밑그림을 제시한 후 여의도나 합정지구에서 기부채납 비율이나 구역 축소 조정 등 개발 조건을 둘러싸고 연일 불만이 터져 나오는 것과는 사뭇 다른 모습이다.

현지 중개업소 관계자들은 "아직 주민설명회 및 공람이 진행되지 않은 탓도 있지만 전략정비구역 지정이 이 지역 주민들에게는 큰 장점으로 다가오지 않기 때문"이라고 말했다.

이촌1동 아세아중개업소 관계자는 "여의도나 압구정처럼 통합 개발되는 게 아니라 개별 단지별로 재건축이 진행되니 주민들이 큰 관심이 없다"며 "대부분이 소형의무비율 건축을 피해가기 위해 1대1 재건축을 진행하기에 일반 분양 물량이 거의 없고 이 경우 용적률이 올라간다 한들 분담금이 크게 줄지도 않는다"고 설명했다.

구체화된 용적률이 그다지 높지 않다는 것도 이유로 꼽힌다. 인근 연세부동산 관계자는 "한강맨션의 경우 한강변 전략정비구역안이 나오기 전에도 최소한 2종 일반주거지역으로 지정돼 200%의 용적률은 받을 수 있었다"며 "기부채납 25%를 조건으로 279%의 용적률을 받는다 한들 실제 이익은 10여% 더 늘어나는 것에 불과하다"고 말했다.

최고 50층까지 올려 지을 수 있는 혜택에 대해서도 "층수가 높아지는 건 좋지만 고층 아파트를 짓게되면 건축비도 오른다"며 "대부분이 1대1 재건축이라 조합원 분담금이 더 커질 수 있는 상황"이라고 지적했다.

이곳 집주인들의 관심이 재건축으로 자산을 증식하는 것보다 오히려 외국인 렌트를 통한 수익에 초점이 맞춰진 것도 또 다른 이유다. 동부이촌동 지역은 예전부터 일본인 거주자가 많아 '리틀 도쿄'라는 별칭까지 붙을 정도로 외국인 렌트가 활발하다.

중개업소 관계자는 "전용 84㎡ 기준으로 월 200만~250만원의 렌트비를 받을 수 있다"며 "높은 월세 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 접근하는 투자자가 오히려 늘고 있다"고 말했다.

이런 이유 등으로 현재 동부이촌동 재건축 아파트의 거래는 활발하지 않다.

중개업소 관계자는 "개발 계획이란 건 30~40대 젊은 층에서야 관심을 갖는데 이 지역 아파트들은 여유자금이 10억원은 있어야 할 정도로 금액이 커 젊은 층이 접근하기 힘들다"며 "다만 지난해 말 9억원 이상 고가주택 취득에 대한 50% 세제 감면 혜택이 종료되기 직전 급매물이 대부분 소화돼 가격은 많이 회복된 상태"라고 말했다.

현재 한강맨션 89㎡는 지난해 말 11억5,000만원선까지 빠졌다가 금융위기 전인 12억5,000만원~13억원까지 회복된 상태다.