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Q=서울 논현동에 지하 1층~지상 6층의 업무용 빌딩(연면적 800㎡)을 임대수익용으로 소유하고 있습니다. 임차인은 4개 업체이며, 1년 전부터 3개 층은 공실입니다. 1990년에 준공된 빌딩으로 5년 전에 매입했으며 내·외부가 많이 낡고 관리도 부실해 매입 이후 임대료를 한 번도 못 올렸습니다. 리모델링 비용을 알아보니 엘리베이터 교체부터 외벽, 설비 정비까지 신축 비용의 절반가량인 5억원 정도가 든다고 합니다. 이럴 때 리모델링 공사 여부는 어떻게 결정해야 할 지 궁금합니다.
A= 상업용 빌딩의 수명이 55년이라고 가정할 때 신축 후 약 15~20년마다 한 번의 주기로 리모델링이 필요하다고 볼 수 있습니다. 질문자의 빌딩은 준공 후 약 25년이 지났기 때문에 안전 및 노후도 측면만으로도 리모델링이 필요한 시기입니다. 하지만 비용 대비 효과가 불확실한 상황에서는 공사여부를 결정하는 것이 쉽지 않습니다. 결국 리모델링 전후를 비교했을 때 공사비용 대비 임대 수입 및 빌딩 가치가 얼마나 증가할 수 있을지를 가장 중요한 변수로 고려해야 합니다.
리모델링 전후의 가치변화를 파악하려면 임대료 변화에 대한 비교분석이 필요합니다. 먼저 인근 유사빌딩을 대상으로 현재 시점의 임대료 조사를 실시해 빌딩 사례별로 층별 임대료·관리비·공실 상태·공실 원인 등을 파악해 현재 보유한 빌딩의 적정 임대가를 산정합니다. 질문자께서 소유하신 빌딩의 임대가는 아마 시세보다 낮은 것을 것이며, 향후 빌딩 노후 탓에 더욱 낮아지고 또 공실도 증가할 가능성이 높습니다. 빌딩업계 연구결과에 따르면 리모델링 전후의 임대료 증가 효과는 공사범위에 따라 5~20% 정도입니다. 하지만 실제 증가범위는 현재 소유빌딩의 낮은 임대료 수준부터 인근 신축빌딩에 적용된 가장 높은 임대료까지도 가능합니다.
따라서 임대료가 가장 높은 사례에 대한 입지·공실률·빌딩관리 상태 등을 소유빌딩과 비교해 리모델링 후 임대수입의 수준을 예측하고 공사비용 회수기간 및 빌딩매각 가치 변화 등을 산정한 후 리모델링 여부를 결정할 것을 추천합니다
정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표/부동산학박사
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