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Q=아파트에 거주하면서 주거용으로 사용하는 오피스텔 1채를 임대하고 있습니다. 2채 보유기간이 5년 이상인데 이 경우 아파트를 먼저 매도하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A=주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 취급되므로 현재 상태에서 아파트를 먼저 매도하면 아파트는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 아파트를 먼저 매도할때 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하도록 방법을 만들어야 합니다.
첫 번째 방법으로는 사무용으로 사용할 임차인을 구해 업무용 오피스텔로 전환하는 방법입니다. 업무용으로 전환된 오피스텔은 주택 수에서 제외돼 아파트 양도시 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 업무용으로 전환한 오피스텔은 업무용으로 임대가 끝난 후 다시 주거용으로 전환하면 용도변경 전후 주거용으로 사용한 기간을 통산합니다. 이때 2년 이상 보유한 경우에 해당하면 오피스텔 양도시 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.
두 번째 방법으로 주거용 오피스텔을 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록하는 방법입니다. 이 경우 임대주택으로 등록한 오피스텔은 아파트 매도시 주택 수에서 제외됩니다. 이때 아파트의 1가구1주택 양도세 비과세 요건은 2년 이상 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건도 충족해야 한다는 것에 주의해야 합니다. 따라서 아파트를 5년 이상 보유했지만 거주사실이 전혀 없는 경우에는 이 방법을 사용할 수 없습니다. 또한 임대주택법에 의해 임대주택으로 등록한 오피스텔은 5년 이상 임대사업을 유지해야 합니다. 만약 5년 이내 임대사업을 폐지하는 경우에는 아파트에 대한 양도세 비과세 혜택이 취소되고 양도세가 추징되므로 주의해야 합니다.
아파트 매도 후 5년 이상 임대한 주거용오피스텔 1채만을 보유한 상태에서 매도하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 비과세의 범위는 취득일부터 양도일까지 발생한 전체 양도차익이 아니라 아파트 매도후 상승한 부분에 대해서만 주어진다는 것을 주의해야 합니다.
세 번째 방법으로는 오피스텔을 세대 분리된 자녀나 부모님께 증여한 후 아파트를 매도하는 것입니다. 세대 분리된 자녀나 부모님이 소유한 주택은 주택 수에서 제외되기 때문입니다. 다만 이 방법은 증여에 소요되는 비용보다 양도세 절세효과가 클 때 사용해야 합니다.
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