[서경 하우징 페어] 알짜 오피스텔 고르는 법

업무지역 접근성 좋고 전용률 높아야 유리

시세차익보다 수익률 초점 방 내부구조·주차공간 등

단지 상태 꼼꼼히 체크해야 최초 분양가도 중요한 변수

강서 마곡지구 경동 미르웰 일산 테라스앤타워 주목을

오피스텔 공급과잉으로 수익률이 급락했다는 지적이 일고 있지만 알짜 오피스텔을 잘 고를 경우 안정된 수익을 기대할 수 있다는 의견도 나온다. 경동건설산업㈜이 서울 강서구 마곡지구 C14-1·2블록에 짓는 '경동 미르웰'투시도. /사진제공=경동건설산업㈜

메트로종합건설이 서울 서초보금자리지구에서 분양하는 '서초디벨리움'의 전용 29㎡형 내부 모습. 2인 가구 이상이 선호하는 투룸형 위주로 구성된 이 오피스텔은 모든 가구의 층고를 3m로 설계해 개방감을 극대화하고, 상부를 수납공간으로 꾸며 효율적인 공간 활용이 가능하도록 했다. /사진제공=메트로종합건설

최근 공급과잉으로 오피스텔 수익률은 바닥을 기고 있다는 말이 나올 정도다. 하지만 여전히 오피스텔은 은퇴자들이 비교적 접근가능한 '수익형부동산'으로 주목받고 있는 것도 사실이다. 공급과잉 논란 속에서 어떻게 하면 오피스텔 투자로 만족할 만한 수익률을 거둘 수 있을까. 어떤 상품을 골라야 안정적인 수익을 올릴 수 있는지 알짜 오피스텔 고르는 법을 알아본다.

◇업무지역 접근성 좋고 전용률 높은 오피스텔 골라야=오피스텔은 수익형 부동산인 만큼 시세차익보다는 수익률에 초점을 맞춰 선택해야 한다. 수익률이 높아지면 오피스텔 몸값도 치솟을 가능성이 높아 자연스럽게 시세차익을 얻을 수 있기 때문.

수익률이 높은 오피스텔을 고르기 위해서는 크게 △교통 여건 △분양가 △단지 설계 등을 따지는 게 중요하다. 이런 요건들을 얼마나 잘 충족시키고 있는지에 따라 수익률이 결정된다는 게 전문가들의 조언이다.

오피스텔은 대부분 1~2인 가구의 직장인 수요자가 많은 만큼 업무지역으로 접근성이 뛰어나야 한다. 단지에서 역까지 걸어서 이용할 수 있거나 업무지역으로 연계가 좋은 버스 노선이 풍부한 단지가 좋다. 특히 여러 지하철 노선의 환승이 가능한 곳일수록 오피스텔 수요가 높다. 업계의 한 관계자는 "통상 역세권이라고 하면 걸어서 10분 이내를 말하며 지하철에서 버스로 환승이 가능한 곳이어야만 대중교통이 편리하다고 말할 수 있다"고 말했다.

분양가도 중요한 변수다. 최근 오피스텔 수익률이 낮아지고 있는 원인 중 하나는 공급 과잉으로 임대료가 낮아졌기 때문. 땅값과 건축비 상승 등으로 분양가는 올라가는데 공급은 넘치기 때문에 월 임대료 하락으로 이어져 수익률이 그만큼 떨어진 것이다.

부동산 정보업체에서 제공하는 오피스텔 지역별 수익률 통계를 보면 강남권 및 용산 등에 비해 강북권과 금천구, 구로구 지역의 오피스텔 수익률이 높은 것을 알 수 있다.

이는 강남권과 용산 등의 땅값이 비싸 최초 분양가가 높게 형성돼 있다보니 비싼 임대료를 받아도 실제 수익률은 낮게 나오는 것이다. 이 때문에 강남 등 단순히 분양가가 높은 업무밀집지역 내 오피스텔보다는 업무지역까지 30분 이내에 접근이 가능한 업무 배후지역의 역세권 단지를 선택하는 것도 한 방법이다.

오피스텔 내부 구조와 주차 공간 등 단지 상태도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 오피스텔은 전용률이 아파트보다 낮기 때문에 계약면적보다 실제로 사용하는 공간이 상당히 좁다. 아파트의 경우 전용률이 70~80% 이상인데 반해 오피스텔은 전용률이 50%를 넘는 경우가 많지 않다.

따라서 다른 조건이 비슷하다면 전용률이 높은 오피스텔을 선택하는 게 좋다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "요즘에는 소형 오피스텔을 선택하더라도 최대한 내부구조가 넓게 빠진 것을 선호하는 추세"라며 "단순히 계약면적을 믿을 것이 아니라 오피스텔 내부를 직접 보고 임차인 입장에서 선호할 만한 오피스텔을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.



전용률이 낮은 만큼 공용면적이 넓다는 것이기 때문에 관리비 부담이 커질 수 있는 점도 유의해야 한다. 따라서 태양광과 풍력, 수력 등의 신재생에너지를 통해 공용부분 관리비를 줄일 수 있는 단지면 금상첨화다.

운전자가 직접 차를 운전해 자동차를 입출고하는 자주식주차 시스템을 갖춘 단지가 기계식 주차보다 좋다. 여기에 1~2인 가구 수요자들이 거주하는 만큼 냉장고와 세탁기, 에어컨, 옷장 등 가전·가구 등이 완비돼 있는 풀옵션 시스템을 갖춘 단지가 임차인 유치에 훨씬 유리하다.

◇주목할만한 오피스텔 분양은=올해 건설사들은 서울 등 수도권 주요지역에서 오피스텔 분양에 나선다.

오피스텔 공급과잉 논란이 불거지고 있지만 향후 발전 가능성이 높은 지역에 오피스텔을 공급해 투자자들의 관심을 집중시킨다는 계획이다.

경동건설산업㈜는 서울 강서구 마곡지구 C14-1·2블록에 짓는 '서울 마곡지구 경동 미르웰'의 분양에 나선다. 지상 10층, 2개동, 18~24㎡(이하 전용면적) 총 297실로 구성된다.

서울지하철 9호선 양천향교역, 5호선 발산역, 공항철도(개통예정)를 이용할 수 있는 트리플 역세권이며 NC백화점, 홈플러스, 강서우체국 등 강서구의 기존 생활편의시설을 그대로 이용할 수 있는 장점이 있다. 풀 옵션 시스템을 도입했으며 마곡지구 최초로 중문을 설치해 소음을 줄이고 내부 소리가 외부로 전달되는 것을 차단해 입주민들의 사생활 보호를 고려했다. 3.3㎡당 분양가는 800만원선으로 1억원 중반대에 투자가 가능하다.

요진건설산업은 경기 고양시 일산 동구 백석역 일대에 '일산 요진 와이시티 테라스앤타워' 293실을 상반기중 분양할 예정이다. 지상 19층, 24~48㎡ 총 293실로 타워형(170실)과 스트리트형(123실)의 혼합으로 구성된다.

내부는 수납기능이 강화된 가구들을 배치해 공간 활용성을 극대화했다. 지하철 3호선 백석역이 바로 앞에 위치해 도보 5분내에 이동이 가능한 초역세권이며 경의선 환승역 및 수도권광역급행철도(GTX) 수혜역인 대곡역이 인근에 있다.