저금리 시대··· 상가 투자해 볼까

불황속에서도 안정적 임대수익 '매력'

규제도 '주택' 보다 덜해… 경기호전땐 투자수익 '덤'

위험도 높아 상권 분석·계약내용 등 꼼꼼히 체크해야

SH공사가 다음달 중순 청계천 이주상인을 대상으로 특별 및 우선분양을 실시하는 송파구 문정동‘가든 파이브(동남권 유통단지)’ 조감도.

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저금리 시대··· 상가 투자해 볼까

불황속에서도 안정적 임대수익 '매력'규제도 '주택' 보다 덜해… 경기호전땐 투자수익 '덤'위험도 높아 상권 분석·계약내용 등 꼼꼼히 체크해야

김정곤

기자 [e-mail]

SH공사가 다음달 중순 청계천 이주상인을 대상으로 특별 및 우선분양을 실시하는 송파구 문정동‘가든 파이브(동남권 유통단지)’ 조감도.

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경기 불황기 저금리 기조가 지속되면서 상가 등 수익형 부동산에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 투자할 곳은 마땅치 않고 그렇다고 돈을 은행에 마냥 묻어둘 수도 없기 때문에 안전하면서도 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있는 방법으로 수익형 부동산이 떠오르고 있기 때문이다.

하지만 수익형 부동산은 위험이 큰 상품이다. 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말처럼 임대 수요와 수익률, 투자자금 회수기간 등을 고려한 신중한 투자가 이뤄지지 않을 경우 자칫 투자원금까지 손해를 볼 수 있다. 특히 상가의 경우 제대로 된 상권 분석은 물론 분양피해를 피할 수 있는 꼼꼼한 계약서 작성이 필수다. 수익형 부동산의 대표 상품인 상가에 투자하는 요령 및 주의점 등을 소개한다.

◇상가 등 수익형 부동산 관심고조=부동산 투자는 보통 두 가지로 나눌 수 있다. 아파트 등 주택을 사서 팔아 얻는 시세차익과 수익형 부동산을 임대해 얻는 수익이다. 수익형 부동산이란 상가, 오피스텔, 임대 사무실 등을 말한다. 안정적인 고정 임대수익을 올릴 수 있고 전매제한 등에 있어 주택보다 규제가 덜하다는 점에서 투자자들의 관심이 높다.

전문가들은 여유자금을 수익형 부동산에 투자할 경우 정기예금(1년 만기 기준 2.5~3%대 초반)보다 높은 7~8% 이상의 고정 임대수입을 얻을 수 있는데다 향후 부동산 경기가 호전되면 투자수익까지 덤으로 얻을 수 있다고 조언한다．고령화 시대에 안정적인 은퇴생활을 계획하고 있는 사람들에게 수익형 부동산 투자가 적격이란 얘기다．

일반적으로 수익형 부동산에 투자하는 가장 적절한 타이밍은 경기가 회복되기 시작하는 시점이다. 현시점은 저금리 기조가 지속되는 가운데 경기회복에 대한 기대감이 커지고 있는 만큼 남보다 한발 앞선 선(先) 투자 개념으로 접근할 필요가 있다는 조언이다.

◇상가 투자요령은=수익형 부동산을 대표하는 상품은 역시 상가다. 상가는 ▦아파트 단지 안에 부속된 '단지 내 상가' ▦주상복합건물이나 오피스텔의 저층부에 위치한 복합상가 ▦테마를 중심으로 업종을 배치한 '테마상가' ▦주거시설에 인접한 '근린상가' 등으로 분류된다.

아파트 단지 내 상가는 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처로 꼽힌다. 별도의 상권이 만들어지지 않더라도 배후에 입주하는 가구를 중심으로 소비층이 형성되는 데다 해당 단지에 대해서는 독점적인 시장을 형성하게 돼 입주초기부터 높은 수익률을 기대할 수 있다. 다만 단지 내 상가는 상가의 배치와 위치 등 다양한 항목을 점검해야 한다. 배후단지 수 대비 상가면적 비율이 낮은 곳일수록 유리하다.

근린상가는 대부분 택지지구 상업지 중심으로 형성돼 있다. 화성 동탄, 용인 죽전, 남양주 호평ㆍ평내, 용인 동백, 파주 교하 등의 사례에서 알 수 있듯이 3년 이상 중장기적인 안목에서 접근해야 한다. 투자초기에는 아파트 입주율이 저조하고 상권도 제대로 형성되지 않아 이것이 해소될 때까지 일정 기간을 거쳐야 하기 때문이다. 상권 형성 정도를 꼼꼼히 살피고 분양가 수준, 입주업종, 유동인구, 소비층의 주요 동선 등을 잘 파악해야 한다.

주상복합단지 상가는 비교적 상가 활성화 지역에 위치해 있다. 상층부 주거가구와 유동인구 흡수라는 '두 마리 토끼'를 잡을 수 있어 투자자들의 관심이 높다. 하지만 1층 전면상가와 상층부 의료시설, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면이나 지하상가 등은 투자 사각지대로 장기 공실로 방치되는 사례가 많기 때문에 상가 공급량 현황을 반드시 파악해야 한다.

테마상가(쇼핑몰)에 투자할 때는 운영주체의 실체를 사전에 구체적으로 파악해야 한다. 향후 소비자 분석에 따른 강력한 콘텐츠의 구성과 매장 실수요층의 움직임이 감지되지 않는 상가라면 아예 관심을 두지 않는 것이 낫다.

◇상가투자, 이런 점에 유의해야=상가를 고를 때는 상권을 정확하게 분석하는 것이 최우선이다. 정확한 상권분석은 입지여건, 주이용 고객층, 유동인구의 동선을 파악하는 것에서 시작된다. 반드시 직접 발 품을 팔아 주 이용층의 연령대, 경제 수준은 물론 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 주변시세 등을 구체적으로 조사해야 한다.

특히 분양사기가 자주 일어나는 테마상가의 경우 사업주체가 양호한지 확인해야 한다. 분양 보증과 임대차 보호가 되지 않는 경우가 많고 사업주체의 관리 마케팅 경험 정도에 따라 상권 활성화 여부가 결정되기 때문이다. 역세권 상가의 경우 절반의 성공은 보장돼 있다고 봐도 무방하다. 다만 상대적으로 임대료가 높다는 점에 주의할 필요가 있다.

피해야 할 상가는 ▦권리금이 없는 상가 ▦소유자가 자주 변경된 상가 ▦입지여건은 양호하지만 상권이 쇠퇴기에 있는 상가 ▦법원 경매, 한국자산관리공사의 공매가 진행된 상가 등이다.

박대원 상가정보연구소장은 "수익보장, 임대보장 등 특별한 약속사항에 있어서도 구두협의만으로는 법으로부터 보호를 받을 수 없다"며 "계약을 체결하기 전에 계약내용을 충분히 검토한 뒤 투자자금 회수시점, 입점 예정일, 계약 해지 조건 등을 꼼꼼히 따져 봐야 한다"고 말했다.

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