강남 집값 오르는 건 양도세 탓?

강남 집값의 오름세가 좀체 수그러들지 않는 것은 양도소득세 부담으로 매물을 찾아보기 힘든 탓이 크다는 게 시장과 전문가들의 공통된 의견이다.

그렇다면 강남의 1주택자와 다주택자가 지금 혹은 내년에 집을 팔 경우 양도세와 보유는 각각 얼마나 나올까. 또 아예 파는 것이 좋을까 아니면 자녀에게 증여하는 것이 나을까.

강남구 대치동 은마아파트 34평형을 보유하고 있는 김 모씨의 예를 들어보자. 지난 97년 1억8,000만원에 구입한 이 아파트는 현재 11억5,000만원까지 올랐다. 김 씨가 내야 할 양도세는 1억2,500만여원이다. 그동안 10억원 가까운 시세차익을 얻은 데 비해서는 세금부담이 크지 않은 편이다. 만일 김 씨가 1가구 2주택자라면 상황은 크게 달라진다. 내년부터는 1가구 2주택자가 주택 한 채를 팔 때 무조건 양도차익의 50%를 양도세로 내야 하기 때문이다.

강북에 보유한 4억원짜리 집을 연내 판다고 가정할 경우 보유기간에 따라 양도세가 다르다. 보유기간 2년 이상인 집의 양도차익이 1억원이라면 양도세는 약 2,400만원, 양도차익이 2억원이면 6,000만여원이다. 보유기간이 2년 미만이면 양도세는 한층 높아진다.

이 경우 전세보증금 등의 채무를 끼고 자녀에게 증여하는 부담부 증여를 고려해 볼 수 있다. 시가 4억원짜리 집을 그대로 증여하면 7,000만원에 가까운 증여세를 내야 한다. 전세보증금(채무) 2억원을 부담부 증여하면 순수 증여분 2억원에 대한 증여세 3,000만원과 채무 2억원에 대한 양도세 2,400만여원을 합해 5,400만여원을 세금으로 낸다.

그렇다면 김 씨의 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 얼마나 될까. 올해 은마 아파트 34평형의 공시가격은 6억8,100만원이다. 따라서 은마 아파트에 대한 재산세는 교육세 등을 포함해 224만원, 농어촌특별세를 포함한 종부세는 약 43만원이라는 계산이 나온다.