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위례신도시 등 인기 지역을 중심으로 아파트 분양권 거래가 활기를 띠는 가운데 중도금 대출이자나 양도소득세 등 매수자들의 추가 비용 부담 우려가 제기되고 있다. 자칫 이 같은 비용을 감안하지 않은 채 분양권을 샀다가 손실을 입을 수 있기 때문이다. 특히 중도금 이자후불제 아파트의 경우 분양권 매수자들이 입주 시점에 고스란히 대출이자를 부담해야 하기 때문에 많게는 수천만원의 추가 비용이 발생할 수 있는 것으로 나타났다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "강남 분양권 시장이 과열돼 향후 시세차익을 노릴 수 없는 물건에도 웃돈이 붙어 있는 경우가 많다"며 "이자 등 부대비용까지 고려한다면 현재 시장 상황이 차익을 노릴 정도는 아니다"고 말했다.
◇이자후불제 아파트 수천만원 추가비용 고려해야= 20일 일선 부동산중개업소들에 따르면 서울 강남 지역의 분양권 전매를 할 경우 웃돈 외에 아파트 별도로 2,000만~3,000만원의 추가 매입비용이 필요하다. 서울 강북권이나 수도권 외곽 지역의 경우 중도금에 무이자 대출이 지원되는 것과는 달리 강남권 등 인기 지역은 '이자 후불제'인 곳이 많기 때문이다. 이자후불제는 중도금 납부시기에는 대출이자를 물지 않지만 입주 때 미뤄놓은 이자를 한꺼번에 내는 방식이다. 결국 최초 분양계약자가 아닌 입주 시점에 이를 보유한 매수자가 이자를 모두 부담하게 된다.
예컨대 이자후불제가 적용되는 위례신도시 '위례 자이' 전용 101㎡를 1억원의 웃돈을 주고 산 매수자라면 단순 계산으로는 분양가 6억8,000만원에 웃돈 1억원을 합쳐 7억8,000만원의 구입비용이 든다. 하지만 60%의 중도금 대출을 받게 되면 대출이자만 1,600만원 정도가 더 든다. 취·등록세를 빼더라도 최종 입주자는 매수 시점에 관계없이 대출이자 전액을 모두 부담해야 하는 셈이다.
건설업계 관계자는 "이자후불제의 경우 최종 입주자가 대출 기간의 이자를 모두 부담해야 한다"며 "초기 자금 부담을 줄이기 위해 중도금 대출을 받는 경우가 대부분이기 때문에 분양권을 사려는 사람은 이런 점도 고려해야 한다"고 말했다.
관행적으로 이뤄지는 다운계약서 작성도 신중해야 한다는 지적이다. 매수자가 만약 분양권 상태에서 이를 되파는 경우 양도소득세를 물게 되기 때문이다.
◇매입비용보다 시세가 낮으면 낭패=전문가들은 이처럼 추가 비용을 예상하지 못하고 분양권을 매입할 경우 매입비용이 시세를 웃돌아 자칫 손해를 보는 사례도 많다고 지적한다.
예컨대 서울 강남 세곡지구 분양가 8억9,000만원짜리 105㎡ 아파트를 1억원의 웃돈을 더 주고 9억9,000만원에 산 경우 이자후불제로 입주 시점에 추가로 내야 하는 대출이자는 1,900만원이다. 총 매입비용이 10억1,000만원까지 올라가는 셈이다. 반면 현재 이 아파트 인근 지역의 같은 면적 아파트 시세는 3.3㎡당 2,250만원 선으로 9억원대로 파악된다. 웃돈만으로도 매입비용이 인근 시세와 비슷하거나 더 많은 셈이다. 매수자가 이 아파트를 향후 되팔아 최소한 시세차익을 얻기 위해서는 3.3㎡당 3,000만원은 넘어야 하는데 이보다 입지가 뛰어난 것으로 평가받는 대치동 일대 평균 시세조차 3,000만원선에 그치고 있다.
자곡동 S공인 관계자는 "새 아파트인데다 희소성 있는 주택이라는 점을 고려해도 비싸다고 느껴진다"며 "집값이 오른다면 모르지만 최소한 현재 시점에서 주변 시세와 비교하면 합리적인 투자는 아닌 셈"이라고 말했다.
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