판교 44평형 당첨자, 실제 부담액 7억 넘을듯

■ 판교 44평형 분양가 최고 6억5,000만원

판교 44평형 당첨자, 실제 부담액 7억 넘을듯

■ 판교 44평형 분양가 최고 6억5,000만원채권손실액 따라 최고 4억 차이 날수도

구동본기자 [e-mail]

오는 8월 판교 신도시에 공급될 중대형 아파트 분양가의 윤곽이 드러났다. 이에 따라 판교 입성을 꿈꿔온 청약자들이 본격적인 '청약전략 세우기'에 나설 것으로 전망된다.

한국토지공사는 29일 대한주택공사가 공영개발할 판교 중대형 택지를 평균용적률 181%를 적용, 평당 712만원에 공급하기로 하고 이르면 30일 주택공사와 택지매각 계약을 체결할 예정이다. 주택공사는 택지를 공급받는 대로 아파트 분양가 산정과 세부 분양일정 마련 등에 착수할 방침이다.

또 중소형 분양 이후 '포스트 판교'에 잠시 눈을 돌렸거나 8월 중대형 분양을 기다려온 청약자들이 다시 판교에 관심을 갖기 시작했다. 사실상 판교 중대형 청약의 막이 오른 셈이다.

◇시세ㆍ분양가 차 클수록 초기 부담 는다=판교 중대형 분양가격은 토지공사가 공급한 택지가격이 당초 감정평가 금액보다 2.6% 수준 올라 평당 1,199만~1,337만원선에서 결정될 것으로 보인다. 지난 3월 평당 1,100만원대 후반에 분양된 중소형보다 비싸졌다. 44평형을 기준으로 할 때 순수 분양가는 단지에 따라 5억2,000만~5억8,000만원에 이를 것으로 추산됐다.

하지만 순수 분양가와 관계 없이 정부는 판교 중대형 청약자들에게 채권을 매입하도록 해 시세차익을 환수하겠다는 계획이어서 실제 분양가는 어차피 시세의 90%선이다.

인근 분당 신도시 44평형의 시세를 8억원으로 잡는다면 판교 신도시 같은 평형의 실질 분양가는 7억2,000만원이 된다. 분양가 5억2,000만원일 경우 채권매입액은 5억7,000만여원이고 할인율 35%를 적용하면 채권매입에 따른 손실액은 2억원이다. 또 분양가 5억8,000만원짜리 아파트의 채권매입액과 채권손실액은 각각 4억원과 1억4,000만원이다.

이에 따라 오히려 분양가가 싼 아파트일수록 청약자가 부담해야 할 초기자금(계약금+채권매입 손실액)은 커진다. 청약자가 매입해야 하는 채권금액은 '액면금액'이지만 실제 부담금은 '손실액'이기 때문이다.

예컨대 분양가가 5억8,000만원이면 계약금 20%(1억1,600만원)와 할인율을 감안한 채권손실액 1억4,000만원을 합친 초기 자금부담은 2억5,600만원이다. 반면 분양가가 5억2,000만원이면 계약금(1억400만원)과 채권손실액(2억원)을 합친 초기자금은 3억400만원으로 늘어난다.

◇당첨자 부담금 최고 4억원 차이 날 수도=판교 중대형 아파트 당첨자는 분양가에 '채권구입 손실액'을 합한 금액을 부담해야 한다. 문제는 채권구입 손실액이 '인근지역 주택매매가'에 따라 달라진다는 데 있다. 어떤 수치를 주변시세로 인정하느냐에 따라 당첨자 부담액은 최고 4억원이나 차이 날 수 있다.

판교의 '인근지역'을 어디로 할 것인지, '주택'을 아파트로만 한정할 것인지, 매매가는 어떤 기준으로 할 것인지에 따라 당첨자의 부담액이 크게 달라지는 것이다.

분당에서 가장 비싼 동일평형 아파트와 비교할 경우의 예를 들어보자.

분당 서현동 우성아파트 47평형의 시세는 9억7,500만~12억원이다. 상한 매매가 12억원을 기준으로 하면 판교 47평 예상분양가(6억원)와의 차이는 6억원이다. 이 경우 판교 47평형 당첨자는 4억8,000만원을 채권손실액으로 부담해 총 10억8,000만원을 내야 한다.

그러나 하한가 9억7,500만원을 기준으로 하면 채권손실액을 포함한 실질 부담액은 8억7,700만여원으로 낮아진다.

성남시 전체나 분당, 혹은 분당 내 특정 동의 아파트나 전체 주택 평균가격을 기준으로 삼는 것이 합리적이라는 의견도 많다. 성남시 아파트 평균 매매가인 평당 1,544만원을 기준으로 할 경우 47평형 당첨자의 부담액은 6억5,000만원대로 내려간다.

건설교통부는 이 같은 세부사항을 규정한 가이드라인을 만들어 다음달 중 성남시에 통보한다는 계획이다.

입력시간 : 2006/05/29 16:25