분양대행-시행사 따로…예고된 사고?

대부분 일회성 시행사가 투자금 멋대로 운용

사업 불투명성에 책임 소재도 분명하지 않아

후분양제 안전장치 못돼…신중한 접근 필요

개발바람에 휩쓸려 상가투자를 했던 사람들이 불경기와 과장광고로 손해를 입는 경우가 최근 속출하고 있다. 입주를 앞둔 서울 중구의 한 초대형 주상복합 아파트가 3일 상가분양 안내문을 걸어놓고 홍보에 나섰지만 행인들의 시선은 싸늘하다. /이호재기자

분양대행-시행사 따로…예고된 사고?

대부분 일회성 시행사가 투자금 멋대로 운용사업 불투명성에 책임 소재도 분명하지 않아후분양제 안전장치 못돼…신중한 접근 필요

문병도기자 [e-mail]

이혜진기자 [e-mail]

개발바람에 휩쓸려 상가투자를 했던 사람들이 불경기와 과장광고로 손해를 입는 경우가 최근 속출하고 있다. 입주를 앞둔 서울 중구의 한 초대형 주상복합 아파트가 3일 상가분양 안내문을 걸어놓고 홍보에 나섰지만 행인들의 시선은 싸늘하다. /이호재기자

대형 상가를 분양받은 투자자들의 가장 큰 불만은 분양 전후의 사정이 달라지는 점이다. 계약서를 쓰기 전에는 회사 측에서 온갖 장밋빛 청사진을 내놓았다가 막상 사업이 진행되면 당초 제시했던 입점시기ㆍ점포구성 등의 조건이 변하는 경우가 허다하다.

그러나 투자자들은 이미 투자한 돈을 돌려받기 어려운데다 딱히 의지할 만한 제도적인 장치도 없어 회사 측의 요구에 '울며 겨자먹기' 식으로 끌려갈 수밖에 없는 실정이다.

◇불투명성이 큰 문제=이 같은 상가 분쟁의 가장 큰 원인으로는 사업의 불투명성을 꼽을 수 있다. 투자자들은 일단 계약서를 쓰고 나면 계약금ㆍ중도금ㆍ상가개발비 등 각종 명목으로 투자금을 내야 하지만 정작 내는 돈이 어떻게 운용되는지 알기 어렵다. 게다가 대형 상가는 펀드ㆍ리츠처럼 정부의 엄격한 인가를 받아 투자자를 모집하는 게 아니라 시장에서 검증받은 적도 없는 시행사들이 대부분 사업을 진행한다.

또 분양을 맡은 대행사와 시행사가 따로 있다 보니 분양 때 직원이 제시했던 조건에 대한 책임을 따지기도 힘들다. 입점 예정이라는 멀티플렉스 영화관, 명품숍 등과의 계약도 확인하기 어렵고 나중에 취소됐다고 해도 시행사 측은 '분양 대행사의 책임'이라며 발뺌하는 경우가 대부분이다.

◇'후(後)분양제'도 안전장치 못돼=사기분양ㆍ입주지연 등에 따른 피해를 막기 위해 안전장치로 등장한 것이 '후분양제'이다. 정부는 지난해 4월부터 '건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)'을 개정, 연면적 3,000㎡(907평) 이상 상가에 대해 후분양제를 실시하도록 했다. 이에 따라 대형 상가는 골조공사의 3분의2 이상을 마쳤거나 분양보증을 받아야 분양이 가능하다.

하지만 후분양제도 안전판이 될 수 없다는 게 상가 투자 전문가들의 지적이다. 후분양제는 최초한의 장치일 뿐 사업 투명성을 근본적으로 높여주지 못한다는 것이다.

건분법에는 임대보증확약서ㆍ매장구성(MD) 등 실계약자들이 느끼는 불편사항에 대한 별도의 규정이 없다. 매장구성의 경우 분양자들의 동의가 있으면 얼마든지 설계를 바꿀 수 있다. 가령 멀티플렉스가 들어서는 조건으로 분양했더라도 상황이 변하면 얼마든지 다른 점포가 들어설 수 있다.

최근 들어 늘어나는 것이 업종구성과 관련된 분쟁이다. 동대문의 한 패션몰 내 상가 소유자인 A씨는 액세서리숍이 한 층에 하나만 들어온다고 해 분양받았는데 막상 입점해보니 인근 상가에서도 액세서리를 취급하는 바람에 법원에 영업정지가처분신청을 내기도 했다.

명동에서 테마 상가를 분양하고 있는 한 시행사 관계자는 "권장 업종은 단지 가이드라인에 불과하다"며 "분양받은 사람들의 요구에 따라 매장구성이 바뀌기 때문에 분양시점과 입주시점에서 설계가 달라지는 경우가 많다"고 말했다.

◇보수적 판단, 신중한 접근만이 최선책=상가 투자에 대한 최종적인 책임은 결국 개인 몫으로 돌아간다. 상가투자 전문가들은 분양업체의 과장광고에 현혹되지 말고 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다.

확정수익 보장을 내세우는 상가의 경우 보증서를 받는 것과 함께 반드시 계약서에 명기하도록 하고 수익률 보장기간이 종료된 이후 수익률이 유지될지 여부를 따져봐야 한다.

수익보장 기간이 지났을 때 상가가 활성화되지 않을 것으로 판단되면 계약을 하지 말아야 한다. 또 소송에 대비해 각종 증거물을 확보해두는 것도 좋다. 업체가 제시하는 광고물을 챙겨두거나 업체가 제시하는 조건을 계약서에 명시하도록 하면 향후 법적 소송에서 유리한 입장에 설 수 있다.

하지만 불황기에도 뜨는 상가는 있다. 지역과 테마 내용에 따라 투자한 상가가'황금알을 낳는 거위'가 될 수도 있는 것이다. 박대원 상가뉴스레이다 선임연구원은 "경기불황에도 불구하고 사업성이 좋아 분양이 잘되는 상가가 있게 마련"이라며 "'8ㆍ31부동산종합대책' 후속입법이 마무리된 만큼 상대적으로 규제가 적은 상가 투자를 고려하는 것도 좋은 투자전략이 될 수 있다"고 말했다.

입력시간 : 2006/01/03 17:48