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올해 들어 치솟는 전세가로 서울을 떠나 경기와 인천 등으로 거주지를 옮기는 '주거 젠트리피케이션(housing gentrification)' 현상이 심화하면서 서울 인구 1,000만명 시대 붕괴가 곧 현실화될 수 있다는 분석이 나오고 있다.
주거 젠트리피케이션은 비싼 임대료를 견디지 못해 상대적으로 저렴한 외곽에 거주지를 마련하는 현상이다. 현 추세를 고려할 때 늦어도 오는 2107년에는 서울 인구가 지난 1988년 1,000만명을 넘어선 지 30년 만에 다시 1,000만명 아래로 떨어질 것으로 보인다.
8일 국토교통부 등 정부와 부동산 업계에 따르면 올 1~8월 서울에 거주지를 둔 사람이 경기와 인천에서 주택을 매입한 건수는 3만6,465건으로 1년 전(2만6,566건)보다 27.1% 늘었다. 서울의 높은 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 대거 경기와 인천에서 집을 사거나 셋방을 얻었다는 의미다.
이에 따라 올 1~8월 서울에서 경기·인천으로 주소를 옮긴 사람은 총 7만8,318명에 이른다. 이는 월평균 9,790명으로 지난해 1~8월 평균인 7,651명보다 많으며 2011년 이후 최대치다.
부동산114가 집계한 자료에 따르면 올 9월 말 기준 경기와 인천의 3.3㎡ 아파트 매매가격은 각 960만원과 820만원으로 서울의 3.3㎡당 아파트 전셋값인 1,185만원보다 낮은 수준이다. 서울 전셋값이면 경기와 인천에서 내 집을 마련하고도 남는 셈이다.
서울시에 따르면 올 2·4분기 기준 서울 거주 내국인 수는 1,007만8,850명(외국인 포함시 1,034만9,492명)으로 집계됐다. 이는 2011년 1·4분기(1,030만7,783명)에 비하면 약 23만명 줄어든 것으로 매년 5만명가량 순감하고 있다. 이런 추세라면 이르면 내년에는 서울 인구가 1,000만명 이하로 떨어진 것이라는 예측이 나온다.
실제 경기도 자료에 의하면 서울의 전월세난이 심화하면서 꾸준히 30만~40만명의 인구가 경기도로 유입되고 있다. 이 중 고양시는 최근 5년간 32만81명으로 가장 많은 인구유입을 겪었고 다음으로 성남시 26만9,197명, 용인시가 26만2,844명으로 세 번째로 많은 인구유입을 보였다. 이 지역은 모두 서울시와 가까운 곳들이다.
서울 저소득층의 마지막 보금자리였던 강남구 개포동과 강동구 고덕동 노후 저층 아파트들의 이주 및 멸실 역시 지난해를 기점으로 가속화하고 있는 것도 여기에 한몫을 하고 있는 상태다.
서울 전셋값을 견디지 못한 세입자들이 경기와 인천으로 옮기면서 이들 지역의 전세 가격과 매매값도 급등하고 있다. 이렇다 보니 경기와 인천 거주자가 다시 외곽으로 옮기는 현상마저 가속화하고 있는 상황이다.
문제는 주거 젠트리피케이션은 앞으로 더욱 가속화하면서 서울 인구 1,000만명 회복이 쉽지 않아 보인다는 점이다.
한 예로 위례신도시, 하남 미사지구, 고양 삼송·원흥지구, 남양주 다산신도시, 김포 한강신도시 등 경기도의 신도시와 택지지구에서 분양된 아파트 당첨자의 상당수가 서울 거주자라는 점이다. 치솟는 전세가에 지친 서울시민들이 수도권에서 대거 내 집 마련에 나선 상태다.
이들 경기와 인천에서 분양된 아파트와 오피스텔이 당장 내년부터 대거 입주를 앞두고 있다.
실제 부동산114에 따르면 올해 9만1,818가구인 수도권의 아파트 및 오피스텔 입주량은 오는 2017년 12만1,420가구로 32.2% 증가한다. 이들의 입주 시기가 다가오면 말 그대로 '서울 엑소더스'가 일어날 가능성도 배제할 수 없다.
또 이런 유출이 인구 고령화와 동시에 진행되고 있는 점도 문제로 대두된다. 서울시에 따르면 서울 인구 중 65세 이상 고령자 비율은 지난 2011년 1·4분기 9.6%에서 매 분기 상승을 거듭하며 올해 2·4분기 현재 12.1%까지 상승했다.
서울시 고위관계자는 "직장은 서울에 있으나 더 나은 주거지를 찾아 경기로 떠난 젊은 세대들이 많아지는 점이 우려된다"며 "젊은 세대들은 출퇴근 피로가 쌓이고 도시엔 노년층이 머무르는 등 전체적인 도시의 활력이 떨어질 위험이 있기 때문"이라고 말했다.
/조권형기자 buzz@sed.co.kr
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