[어떻게 생각하십니까] 국민연금 뉴스테이 투자

정부가 서민 주거 안정을 위한 해결책으로 내세운 기업형임대주택(뉴스테이) 사업 재원을 놓고 논란이 일고 있다. 오는 2017년까지 총 13만가구의 공공임대주택을 공급하는 데 국민연금을 비롯해 사학연금·교직원공제회·건설공제조합·건설근로자공제회 등 5개 연기금을 참여시키기로 했기 때문이다. 대규모 뉴스테이 사업이 이뤄지려면 주택도시기금 출자만으로는 부족해 국민연금 등 새로운 재무적 투자자(FI)가 나서야 한다는 주장이 나오고 있다. 이에 반해 연기금을 사회정책적인 요소에 활용할 경우 연금제도의 지속 가능성이 현저하게 떨어지고 뉴스테이로 얻을 실익보다 예상되는 부작용이 클 수 있다는 점에서 노후소득보장 외의 목적으로 기금을 활용하는 데 신중을 기해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 양측의 견해를 싣는다.

이상영 명지대 부동산학과 교수

'서민 주거 안정' 위해 선택 아닌 필수

●올 13만가구 공급하려면 주택기금 출자론 부족

●임대주택리츠 상장, 자금회수 쉽게 해야

●순수월세 전환·주택임대관리 체계화도 필요

우리나라는 경제성장기에 대규모로 주택을 건설하면서 자가소유율이 60% 수준으로 빠르게 올라갔다. 그렇지만 주택자산을 기반으로 하는 경제는 지난 2008년 금융위기 이후 붕괴되기 시작했다. 주택가격이 정체되면서 임차인들은 주택마련을 기피하고 전세로 남으려는 경향이 증가했다. 반면 임대인들은 주택보유에 따른 수익이 줄어들면서 전세를 월세로 전환하기 시작했다. 그 결과 전세시장에서는 전세난이 심화되고 월세시장에서는 월세물건이 넘쳐나는 이중적 임대차시장 상황이 구조화되고 있다. 그런데 이러한 시장 상황은 저소득층들에게는 재앙과도 같다. 왜냐면 자금 여력이 있는 계층은 내집 마련을 하거나 차선으로 주거비가 저렴한 전세를 선택할 수 있지만 자금여력이 없는 저소득 계층은 전세보다 주거비가 더 비싼 월세를 어쩔 수 없이 선택해야 하기 때문이다.

물론 공공임대주택을 충분히 공급할 수 있다면 이 문제는 완화될 수 있다. 그렇지만 공공임대주택 공급 확대과정에서 재정 부담이 증가하면서 지속적인 공급에 어려움이 가중되고 있다. 향후에는 민간에서 양질의 임대주택을 공급해야만 하는 시장 환경으로 바뀔 것이다. 이때 양질의 임대주택이란 임대가격이 저렴하면서도 품질이 유지되는 임대주택이어야 하는데 기존 민간 임대주택시장에서는 이러한 임대주택 공급이 쉽지 않다. 이에 따라 새로운 민간 임대주택 공급방식으로 기업형임대주택이 주목받게 된 것이다. 현재 기업형임대주택은 임대주택리츠(REITs)의 틀을 활용해 공급이 이뤄지고 있다. 뉴스테이로 불리는 이 임대주택리츠는 리츠가 소유주가 되고 이를 운영하는 자산관리회사와 주택임대관리회사가 결합한 형태다.

초기에 정부는 뉴스테이 공급물량 목표를 2015년부터 3년간 6만~7만가구로 했으나 올해 13만가구로 변경했다. 이 정도 규모의 뉴스테이 사업이 이뤄지려면 주택도시기금 출자만 4조~5조원이 넘어야 한다. 여기에 융자분까지 고려하면 주택도시기금만으로 이 사업을 지원하기는 쉽지 않은 상황이다. 더욱이 도심 내 상업용 건물의 재건축, 토지임대부 임대주택이나 협동조합형 임대주택 등으로 이 사업을 다양화할 계획인데 이렇게 되면 기금의 출자나 융자 재원이 부족하게 될 것이다. 따라서 향후에 주택도시기금 이외의 연기금 등 새로운 재무적 투자자(FI)가 참여하는 것이 전체 임대주택공급 물량 유지의 관건이 될 것이다.

물론 연기금이 FI로 참여하기 위해서는 이들 자금의 보수적 성격상 뉴스테이 사업의 위험요소를 줄이고 자금 회수의 안정적 기제를 만들어줘야 한다. 이에 따라 건설단계의 시공위험을 고려해 FI가 주택 완공 이후 출자하는 방안과 임대기간 중에도 출자지분을 처분할 수 있도록 하는 방안이 제시되고 있다. 이에 덧붙여 리츠투자의 본질적 성격을 회복시켜 투자 안정성을 높이고 주택임대관리를 체계화하는 방안까지 마련해야 한다. 이렇게 해야 연기금만이 아니라 민간 부문까지 이 시장 내 참여자가 돼 지속적으로 성장할 수 있다.

이를 위해 우선 비상장 형태인 임대주택리츠를 상장이 가능하게 해 FI가 자금회수를 쉽게 할 수 있게 해줘야 한다. 이러한 상장시장에서는 베이비부머들도 소액 투자자로 참여해 노후자금을 이 분야로 활용할 수 있다.

둘째, 우리나라 임대주택은 월세 위주로 운영되기가 어렵고 대부분 보증금이 매우 큰 보증부 월세 형태로 돼 있다. 보증부 월세는 운영기간에 적절한 현금흐름을 유지하기 어렵고 수익을 자본차익에 크게 의존한다. 따라서 임대주택의 수익성을 제고하고 양질의 임대주택으로 유지·관리가 되도록 중장기적으로 임대차계약 형태를 보증부월세에서 순수월세 형태로 전환시켜야 한다.

셋째, 소유주를 대신해서 임대주택을 관리하는 주택임대관리업을 활성화시켜야 한다. 이를 통해 임차인에게는 양질의 임대관리서비스를 제공하고 투자자에게는 수익성을 확보해줘야 한다. 이를 위해서는 주택임대관리업의 각종 규제를 최소화시켜야 할 것이다.



윤석명 한국보건사회연구원 연구위원·고려대 경제학과 겸임교수

유럽 실패 답습… 노후소득보장 집중을

● 국민연금기금, 지급 예상액 대비 턱없이 부족

● 미납자만 570만명… 성실 납부자엔 불공평

● 연금지속 가능성·신뢰 저하 등 부작용 커

국민연금기금이 빠른 속도로 늘어나다 보니 기금활용 방안에 대한 논란이 적지 않다. 최근에는 뉴스테이 사업에 기금을 활용하자는 주장도 나오고 있다. 500조원이 넘어선 국민연금 적립금은 오는 2040년대 초까지 약 2,500조원이나 쌓일 것으로 예상된다. 이처럼 빠른 속도로 늘어나는 기금을 필요한 사업의 재원으로 활용하자는 주장이 처음은 아니다. 저출산 문제 해결을 위한 어린이집 건립이 대표적인 예다. 저출산 문제 해결을 위한 어린이집, 서민 주거안정을 위한 뉴스테이 사업 모두 명분이 충분하다. 정부 재정만으로 여러 정책을 시행하기는 어려운 게 작금의 현실이다 보니 더욱 그러하다. 그런데도 국민연금기금을 활용한 사업 추진에 신중해야 할 여러 요인이 있음을 주목해야 한다.

국민연금기금이 빠르게 증가하고 있음에도 연금지급에는 턱없이 부족하다는 사실 공유가 그래서 필요하다. 일부에서는 적립금이 없어지면 부과방식으로 전환하면 된다고 한다. 부과방식으로 연금제도를 운영하는 유럽 국가를 예로 들면서 말이다. 그런데 우리가 본받아야 할 국가들은 부과방식에서 벗어나려고 몸부림치고 있음을 주목해야 한다. 스웨덴과 노르웨이 같은 복지 선진국이 그러하며 2차 세계대전 이후 부과방식으로 연금제도를 운영해온 독일은 연방공무원연금마저 적립방식으로 바꿨다. 다음 세대의 부담을 덜어 제도지속 가능성을 확보하기 위해서다. 선진국 연금운용 사례가 시사하는 바는 연금재정 안정 달성을 위해 보험료 인상 등의 조치가 시급하다는 것이다.

이들 국가와 달리 우리 국민연금은 연금사각지대가 광범위하다는 점도 주목해야 한다. 가입 대상자 2,150만여명 중 570만명이 이런저런 이유로 보험료를 납부하지 않고 있다. 국민연금에서 아예 빠져 있는 사람들(주로 경력단절 여성)도 450만여명에 달한다. 국민 상당수가 보험료를 납부하지 않는 현실을 직시해야 한다. 이러한 상황에서 단지 이름이 국민연금이라는 이유로 기금을 전체 국민 대상 정책의 재원으로 활용한다면 보험료 성실 납부자들의 불만이 커질 것이다.

향후 국민연금 재정 안정을 위한 보험료 인상에는 연금제도에 대한 국민의 신뢰 확보가 필요하다. 납부한 보험료가 국민연금 자체를 위해서만 사용된다는 확신이 있어야 보험료 인상이 가능할 것이다. 특정사업에 국민연금을 활용하는 물꼬가 트이면 다른 사업에도 기금을 활용하자는 목소리가 커질 수 있다. 노후소득보장 이외의 목적으로 기금이 활용된다는 인식이 강할수록 국민연금에 대한 신뢰는 약해질 것이다. 이미 국민연금의 신뢰를 해치는 경험도 있었다. 지난 1990년대 '예수금증서'를 통한 국민연금 차입이 대표적인 예다. 시중보다 낮은 이자를 지급하며 국민연금을 활용하다가 급기야 정부 당국이 소송에 휘말리는 사태까지 갔다.

재정여건이 좋지 않다 보니 고육지책으로 기금활용 방안이 대두되고 있는 것 같으나 상황이 나쁠수록 재정운용과 기금운영의 투명성 확보가 필요하다. 재원 마련이 어렵다면 국채를 매입하는 방식으로 국민연금기금을 활용하는 것이 국민연금에 대한 국민들의 신뢰를 유지하는 데 도움이 될 것 같다. 국채가 늘어나는 것을 반겨서가 아니라 투명성 확보가 가능해서다.

연금제도에 노후소득보장 이외의 정책목표가 포함됐을 때 어떠한 폐해가 있었는지 주요 선진국들은 이미 경험했다. 1999년 스웨덴 연금개혁의 핵심은 연금제도에 혼재돼 있던 연금정책과 각종 사회정책을 완전히 분리하는 것이었다. 연금제도는 노후소득보장 목적으로만 활용하고 저소득층의 노후빈곤 문제 등은 세금으로 충당하는 것이 스웨덴 연금개혁의 핵심이었다. 연금제도에 사회정책적 요소를 혼합해 운영하다 보니 연금제도의 지속 가능성이 현저하게 떨어졌기 때문이었다. 국민연금기금을 뉴스테이 등 사회정책에 활용해 얻을 실익보다 예상되는 부작용이 클 수 있다는 점에서 노후소득보장 외의 목적으로 기금을 활용하는 것에 대해서는 신중 또 신중해야 할 것 같다.