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"올해 안에 도시재생 부문에서 수익성을 갖춘 성공적 사업모델을 정착시켜 민간사업자들의 시장 진입을 촉진하는 것이 목표입니다."
취임 1주년을 맞은 김선덕(사진) 주택도시보증공사 사장은 인터뷰에서 지난해 도시재생 사업의 투자모델을 만드는 데 전력을 다했다면 올해는 본격적인 성공사례를 만들어내는 데 집중할 계획이라고 강조했다.
115조원 규모의 주택도시기금을 수탁 총괄하는 책임자로서 그는 맞춤형 복합금융을 제공해 한국형 도시재생 선례를 구축하는 데 일조하겠다고 덧붙였다.
아울러 뉴스테이 등 임대주택 공급 지원을 위해 임대리츠 제도를 확대 운영하고 수요자 빅데이터를 활용해 보증상품 개발 및 개선에도 주력하겠다고 강조했다. 아파트 공급과잉 우려에 대해서는 "적절한 조건을 갖춘 물량들이 시장에 나오도록 보증심사를 엄격히 하겠다고 덧붙였다.
주택도시보증공사의 주요 역할 중 하나가 도시재생이다. 가장 큰 고민은 사업마다 적절한 도시재생 투자모델을 적용하는 것.
김 사장은 "경제기반형과 근린재생형 두 가지에 투자·출자·융자·보증 네 가지를 공가(空家)·주택·복합시설 등에 지원한다고 예상한다면 100여 가지가 넘는 투자모델이 나오는데 이 중 정부 방향과 부합하는 것만 뽑더라도 30~40개의 모델이 있다"고 밝혔다.
이 중 경제기반형의 경우 도시재생리츠(부동산투자회사·REITs)를 이용해 민간투자를 이끌어낼 계획이다.
그는 "도시재생리츠에 대해 주택도시기금의 출자·융자와 함께 공사의 보증을 함께 공급하는 맞춤형 복합금융을 지원할 것"이라며 "이를 통해 민간투자의 수익성을 극대화하고 민간금융의 마중물 효과를 높일 수 있을 것"이라고 기대감을 드러냈다. 현재 경제기반형 도시재생 선도지역 중 가장 빠른 속도로 진행되고 있는 충북 청주 옛 연초제조창 일대 사업과 충남 천안 '복합문화특화거리 조성사업'이 첫 대상일 것으로 보인다. 근린재생형 역시 지난해 연구용역을 거쳐 기금융자상품을 개발하는 등 올해 상반기 중 구체적인 투자모델을 제시할 계획이다.
김 사장은 다만 국내에서 도시재생을 추진한 경험이 부족하기 때문에 공사가 기금 투자를 결정할 때 끊임없이 주의해야 한다고 강조했다.
그는 "그동안 밀어서 재건축·재개발한 경험은 풍부했지만 지역 일부를 리모델링하거나 상권을 활성화하거나 혹은 주민들의 정주여건을 개선한 경험은 거의 없다"며 "여러 부분을 검증해가며 한 번에 큰 금액을 투자하기보다 단계별로 성공사례를 만드는 것이 중요하다"고 말했다. 한국토지주택공사(LH)가 1차로 사업성 심사를 진행한 뒤 주택도시보증공사에서 재무 부문을 놓고 두 번째 심사를 진행하도록 설계한 것도 실패 확률을 줄이기 위한 안전장치다.
공사는 정부 정책이 기존 분양주택 공급에서 임대 위주로 변화하는 추세에도 발맞추기로 했다.
김 사장은 "정부 역점사업인 기업형 임대주택 뉴스테이의 지원을 강화하고 임대리츠 지원모델도 기존 택지분양에서 도시정비사업장 등으로 다양화할 계획"이라고 밝혔다. 국토교통부에 따르면 올해 뉴스테이 관련 예산은 7,811억원으로 1만9,000가구를 지원할 수 있으며 기금운용계획 변경으로 최대 5,000억원을 증액하면 3만5,000가구까지 지원이 가능해진다.
현재 공사에서 제공하는 분양률 통계를 더욱 정밀하게 만드는 것 역시 또 하나의 과제다.
공사가 발표하는 분양률 통계는 보증 리스크 관리를 위해 집계되기 때문에 분양보증을 발급한 민간아파트에만 한정된다. 공공사업장이나 이미 준공된 사업장이 제외돼 정확한 분양률 산정에는 한계가 있다. 반면 국토교통부의 미분양 통계는 공공사업장과 준공사업장까지 포함하고 있다. 국토부와 공사는 현재 분양통계의 정확성과 종합성을 높이기 위해 통계 일원화 작업을 진행하고 있다.
이에 덧붙여 김 사장은 자체적으로도 더욱 정밀한 분양률 통계가 필요하다고 강조했다.
그는 "현재 중소형 건설사는 수 분양자 리스트를 보내기 때문에 세밀한 통계 집계가 가능하지만 대형 건설사는 자체적으로 집계한 분양률 자체만 제공해 공사에서 검증하기 어려운 상황"이라고 고충을 털어놓았다. 이어 "분양 계약일에 공사 부스를 따로 만들어 계약자들을 공사가 직접 체크하는 방법 등을 포함해 여러 방안을 고민하고 있다"고 덧붙였다.
김 사장은 공급과잉 우려와 관련해 시장에서 자율적으로 공급조절이 이뤄질 것으로 예상했다.
지난해 11월까지 전국 주택 인허가 실적이 약 66만7,000가구로 전년동기보다 49.6% 급증하면서 미분양 역시 늘어나는 등 공급과잉에 대한 우려가 커지는 상황이다. 이에 대해 그는 "지난 2008년 금융위기 이후 공급이 부족했던 주택시장에 지난 2년여간 규제완화와 저금리 기조 유지, 수요확대 등이 복합적으로 맞물린 결과"라고 진단한 뒤 "올해 물량까지 함께 봐야 정확하게 판단할 수 있다"고 밝혔다.
공사가 건설사들을 대상으로 올해 분양예정 물량을 조사한 결과 2015년의 43만여가구보다 15%가량 줄어든 37만여가구가 분양될 것으로 예상된다. 김 사장은 여기에서 한발 더 나아가 "지난해에는 주택시장이 뜨거워 밀어낸 측면이 있었지만 올해 경제여건상 투자에 대한 불안감이 있어 신규 수요가 줄어들 것"이라며 "업체들이 미분양 리스크를 두려워하기 때문에 실질적으로는 20% 이상 감소할 것으로 보인다"고 전망했다. 시장의 자율조정 기능이 작동해 공급과잉에 의한 우려가 발생할 가능성이 낮다고 판단하는 것이다. 다만 미분양 누적물량이 늘어나는 문제를 방지하기 위해 보증심사를 더욱 엄격하게 하겠다고 강조했다.
그는 "호황기를 지나가는 시점에는 부적절한 부지들이 예상치 못하게 튀어나오는 경우가 있는데 이런 부분에 대한 심사를 강화해 적절한 조건을 갖춘 물량이 시장에 나오도록 해야 한다"고 설명했다. 공사의 보증심사 강화는 시장에서 공급조절 신호로 인식되는 효과까지 거둘 수 있다.
이어 시장 안정화를 위해 실수요자 중심의 중도금 대출시장을 정착시키는 방안을 마련하고 있다고 설명했다. 이를 위해 중도금 대출보증 요건을 강화할 방침이다. 김 사장은 "1인당 보증한도·이용건수 도입을 다각적인 부분에서 검토하고 있다"며 "중도금 대출보증은 가계대출의 측면도 있지만 건설자금인 측면도 있어 어느 강도로 할지 시장 상황을 보고 결정할 예정"이라고 말했다.
/대담=이종배 건설부동산부장 ljb@sed.co.kr
정리=권경원기자 nahere@sed.co.kr
사진=권욱기자
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공사로 변신 첫해 역대 최대 150조 보증 '산뜻한 출발' 권경원 기자 nahere@sed.co.kr |
