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우리나라의 노령화는 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있다. 노령층 중 현재 정부가 지원하는 빈곤층은 50%에 달한다. 자립형에 속하는 노령층은 소득원을 찾지 못하면 빈곤층으로 전락하게 된다. 따라서 노령층 빈곤화를 최소화하기 위해 이들 중 금융자산 보유자에게 투자 기회를 제공하는 것이 매우 중요한 과제가 되고 있다. 저금리시대 은행저축·채권 등의 투자 안전성은 높으나 수익성이 너무 낮고 앞으로 높아질 가능성도 낮다. 주식 투자의 경우도 투자 위험성이 큰 만큼 노령층을 위한 투자로써 부적합하다.
이런 상황에서 대안으로 생각해볼 수 있는 것이 바로 부동산 간접투자다. 지난 15년간 자산운용사에 몸담아온 필자는 펀드를 통한 부동산 투자의 수익성과 안정성이 다른 투자상품보다 양호하다는 것을 경험하고 있다. 이지스자산운용이 지난 5년간 만든 48개 부동산 펀드의 연평균 배당률은 6.4%다. 펀드에 따라서는 더 높은 배당률도 기대할 수 있다. 또한 부동산 펀드 투자는 안정적이라는 장점이 있다. 자산운용사에서 평균 공실률 5%의 가정에 7%의 배당률을 전망했는데 경기 침체, 일부 임차인의 퇴출 등으로 공실률이 20%로 높아지는 위기 상황에서도 배당률은 5.8%로 낮아질 뿐이다. 아울러 자산운용사는 기존 펀드 투자의 안정성과 수익성에 문제가 없어야만 미래의 펀드를 원활하게 만들 수 있기 때문에 생존을 위해 최대한 노력하고 있다. 따라서 필자는 2억원의 금융자산을 보유한 노령층에 펀드를 통한 부동산 투자를 추천하려 한다. 투자자들은 투자의 안정성과 수익성을 확고히 하기 위해 투자 전 △펀드를 관리하는 자산운용사의 과거 투자실적 △임차인들의 재무 건전성 △임대료 수준의 적정성 △공실 해소가 용이한가 등의 사항을 검토해야 한다.
안정적인 수익률을 보장하는 부동산 펀드에 대한 개인투자자들의 참여가 활성화될 수 있도록 하기 위해서는 정부의 지원책도 필요하다. 미국·일본·호주·싱가포르 등 선진국에서는 다수의 소규모 개인투자자가 참여하는 펀드의 경우 특별법인세와 거래세를 감면해주고 있다. 또 임차인의 임대료 보증을 통해 간접적으로 최소 배당률이 보장되도록 제도를 개발할 필요가 있다. 선진국의 경우 주식 시가총액의 5~10%가 부동산 펀드 주식이다. 이를 감안하면 우리나라의 경우 장기적으로 50조원까지 시장이 확대될 가능성이 있다. 이 중 노령층이 10조원을 투자하게 되면 5만명의 노령층이 2억원을 투자해 월 100만원(펀드 배당률은 6%로 가정)의 배당소득을 올릴 수 있다. 정부의 지원책은 노령층 빈곤화를 최소화하는 데 기여할 뿐 아니라 부동산 투자 및 관리의 투명성을 제고하고 부동산시장과 자본시장을 연계해 발전시키는 기폭제가 될 것이다.
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