여름 휴가철이 막바지에 이르면서 이제 가을 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부의 대출규제에 강남권 역전세난까지 시장 환경은 급변하고 여기에 미분양 물량이 늘면서 공급과잉 우려 역시 커지는 상황이다.
서울경제신문이 각계 전문가 5인에게 휴가철 이후 부동산 시장 전망을 조사한 결과 서울 등 수도권 아파트 값에 대해 0.3~0.5% 소폭 상승을 전망하는 견해가 많았다. 반면 조정을 겪고 있는 지방 아파트 값은 1%가량 떨어질 수 있다는 의견도 나왔다. 아울러 현재의 역전세난이 올해 말까지는 국지적으로 나타날 가능성이 높으며 금융당국의 가계부채 대책이 주요 변수로 작용할 것으로 전망하고 있다.
◇매매시장, 수도권 약보합…지방은 하락=전문가들은 수도권 아파트 시장의 양극화가 더 심해지겠지만 전반적으로 약보합세를 이어갈 것이라고 내다봤다. 강남 재건축 아파트 값 상승세가 지속되는 가운데 수도권 아파트 값 상승률은 1% 미만의 보합 수준으로 전망했다. 1% 이상 상승하기는 쉽지 않다는 것이 전문가들의 설명이다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “수도권의 경우 상승폭이 둔화되겠지만 상승세 자체는 이어갈 것”이라고 관측했다. 김재언 미래에셋대우 부동산세무팀장은 “수도권은 수치가 그렇게 나쁘지 않다”며 “(특별한 외부 요인이 없다면) 현재 분위기가 그대로 이어질 가능성이 높다”고 예상했다. 심교언 건국대 교수는 “유형별로는 분양시장이 굉장히 좋아지고 기존 주택시장 매매도 뒤따라 좋아질 것”이라며 “서울의 분양권 값도 상승세를 지속할 것”이라고 말했다.
이 가운데 수도권 내 지역별 차별화가 더욱 커질 수 있다는 지적도 나왔다. 함영진 부동산114 센터장은 “강남의 경우 재건축·분양시장 선방 등의 이유로 오름세가 지속되고 강북 역시 전세수요의 매매수요 전환이 일어날 것”이라며 “하지만 경기 지역의 경우 내년부터 공급이 많아진다는 점이 변수”라고 분석했다. 허 연구위원 역시 “수도권 내에서도 서울과 경기·인천 지역 간 차별화 현상이 심화될 가능성이 높다”고 말했다.
반면 입주물량 증가 등으로 인해 조정기를 겪고 있는 지방 주택시장에 대해서는 부정적인 견해가 대부분이었다. 함 센터장은 “지방의 경우 일부 지역에서 보합·조정되는 현상이 나타날 것”이라며 “지방은 지난 몇 년간 가격이 많이 오르면서 상승 여력이 크지 않다”고 선을 그었다. 허 연구위원은 “지방 아파트 값은 1%가량 하락할 것”이라고 내다봤다.
나아가 수도권과 지방 모두 하락세가 불가피하다는 지적도 나왔다. 양지영 리얼투데이 리서치센터장은 “수도권과 지방 둘 다 하락세가 불가피할 것으로 보인다”며 “세계 경제도 그렇고 국내 부동산 시장 규제도 나오면서 불확실성이 커진 것이 그 이유”라고 설명했다. 이어 “수요자들의 움직임이 약해지는 가운데 입주물량이 많아지는 것도 한 원인”이라고 덧붙였다.
◇전세시장은 안정…역전세난은 국지적 현상=전세시장의 경우 안정세가 지속되고 역전세난이 당분간은 확산되지 않을 것으로 전망됐다.
심 교수는 “일부 지역에서는 입주 폭탄 때문에 역전세도 있겠지만 그렇다고 전국적으로 전셋값이 다 내리는 경우는 없을 것”이라며 “일부를 제외한 전국은 약보합 수준을 유지할 것”이라고 예측했다.
양 센터장은 “일부 지역에서는 전세물건 구하기가 힘든 반면 다른 지역에서는 역전세난이 지속될 것”이라며 “전셋값 역시 상승세는 계속되지만 그 폭은 작아질 것”이라고 분석했다. 역전세난의 경우 당분간 국지적 현상에 그칠 수 있다는 얘기다.
허 연구위원은 “현재 역전세난이 나오는데 전셋값은 전국 평균으로 보면 플러스 상승률을 기록하고 있다”며 “역전세난은 경기 하남과 위례 등 일부 지역에서만 나타나는 현상”이라고 진단했다. 이어 “다만 오는 2017~2018년 입주물량이 많다는 점에서 일부 지역의 경우 전셋값 하락폭이 더 커질 수도 있다”고 덧붙였다.
함 센터장은 “내년 서울 지역에서는 입주량이 많지 않기 때문에 현재 일부 지역의 역전세난은 크게 의미를 두지 않아도 된다”면서도 “반면 내년에 공급이 늘어나는 경기 일부와 지방은 리스크가 커질 수 있다”고 분석했다.
김 팀장은 “입주물량이 늘어나면서 전셋값이 낮아지는 지역이 늘어나고 있다”며 “앞으로 입주물량은 계속 증가할 예정이어서 하반기 전세시장이 지금보다도 더 안정화될 것”이라고 말했다.
◇향후 부동산 시장 유망 투자상품 및 투자전략은=양 센터장은 “교통 호재가 있는 강북권 지역들이 근래 부상하고 있다”며 “그간 소외됐던 교통 호재 지역을 눈여겨보는 것이 좋다”고 조언했다.
김 팀장은 “수도권 인근의 신규 택지개발지구를 주시해야 한다”며 “다만 평택처럼 서울과 거리가 먼 곳은 그리 추천하고 싶지 않다”고 말했다. 이어 “기존 지역 중에서 가장 안전한 투자처는 강남”이라고 덧붙였다. 심 교수 역시 “강남 재건축 아파트 값이 많이 올랐다지만 상승 여력이 있다”며 “무리한 대출을 수반하지 않으면 투자를 고려해도 좋다”고 전했다.
허 연구위원은 “1세대 1주택자의 경우 비용적 측면을 고려해 내 집 마련에 나서는 것이 좋다”고 밝혔다.
반면 투자에 주의해야 한다는 지적도 나온다. 허 연구위원은 “오피스텔·상가 등 수익형 부동산 투자는 주의해야 한다”며 “리스크 고민을 충분히 해서 주택 투자보다 더 세밀하게 들여다보고 발품을 팔아야 한다”고 충고했다. 함 센터장은 “지금은 보수적으로 움직여야 한다”며 “투자 개념으로 접근해서는 안 된다”고 말했다.
/이재유·고병기·정순구기자 0301@sedaily.com
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