“이번 ‘11·3 부동산대책’은 현재 시장 상황에서 나름대로 적절한 수준입니다. 이번 정책 자체가 옳은지 여부를 떠나 강남권 재건축 아파트의 매도호가가 하락하는 등 정부의 의도가 시장에 반영되고 있기 때문입니다. 아울러 ‘2017~2018년 입주 대란’ 역시 1~2인 가구 증가, 전세 수요 지속 등 여러 여건을 고려해볼 때 큰 문제 없이 해소될 수 있을 것으로 예상합니다.”
권주안 주택산업연구원 원장은 ‘11·3대책’ 발표 이후 최근 서울경제신문과 가진 인터뷰에서 “이번 ‘11·3대책’은 주택 사이클 등을 고려할 때 과거 대책과는 다르게 시장에 반영될 것”이라며 “또 지난 2008년에 일어났던 입주 대란 역시 발생하지 않을 것으로 보인다”며 이같이 강조했다. 덧붙여 미국의 금리 인상이 현실화돼도 부동산 시장에 미칠 여파는 미미할 것으로 예측했으며 내년 수도권 아파트값도 1%대 상승률을 기록하며 보합세를 보일 것으로 예측했다.
<11·3 대책, 평가와 전망은>
우선 권 원장은 이번 ‘11·3대책’에 시장이 반응할 수밖에 없을 것으로 전망했다. 중장기적으로 이번 대책이 부동산 시장의 안정화로 연결될지는 좀 더 두고 봐야 하지만 대책 발표 이후 정부의 의도대로 시장이 반응하고 있어서다,
그는 “현재 주택경기 사이클 등 시장 상황이 부동산 임대·매매 시장에서 번갈아 교란이 일어났던 참여정부 시절과 다르다”며 “당시 참여정부는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 ‘백화점식’ 규제를 총동원했지만 결국 시장이 고점을 찍고 꺾이는 정권 말기 즈음에야 효과가 나타났다”고 말했다.
이어 “지금 시장은 변동성이 그때만큼 크지 않아 바로 반응을 보이고 있고 과거 학습효과도 있는 것으로 보인다”며 “게다가 저금리 기조 속에서 매매를 위한 진출입 장벽이 낮은 것 역시 한 요인”이라고 분석했다. 만약 시장이 위축되면 탄력적으로 이번 대책을 운용해야 한다는 점도 덧붙였다.
‘11·3대책’ 발표 이후 비규제지역에서 나타나는 풍선효과에 대해서도 정상적인 흐름 중 하나라고 설명했다. 부산·제주 등 부동산 시장이 과열된 지역이 조정지역에서 제외되고 재건축 단지의 기존 조합원 분양권 거래가 그대로 허용돼 ‘풍선효과’가 일부 나오고 있다.
권 원장은 “규제가 적용되지 않는 지역으로 ‘풍선효과’가 나타날 가능성은 있다”며 “(풍선효과는) 일시적인 부작용에 그칠 것이고 그 정도는 정상적인 시장 흐름”이라고 말했다.
<입주대란 현실화 여부는>
현재 시장에서는 이번 ‘11·3대책’에다 오는 2017~2018년 2년간 76만여가구가 입주하면서 입주 대란이 오는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이미 주택 시장은 과거에도 역전세난이 발생하는 등 전국적으로 입주 대란을 겪은 바 있다.
입주 대란설에 대해 그는 선을 그었다.
권 원장은 “일부 지역에서 일시적으로 미분양 사태가 발생해도 시장에서는 충분히 소화할 수 있을 것”이라며 “전세 수요가 상존해 있고 1~2인 가구 증가에 따른 신규 수요 등 여러 여건을 고려해볼 때 2008~2009년과 같은 입주 대란은 나타나지 않을 것으로 보인다”고 말했다. 전셋값이 오르고 있다는 것은 연간 일정물량의 공급이 필요하다는 방증. 입주물량이 넘쳐 미입주가 발생해도 시세보다 싸게 전세를 내놓으면 쉽게 임차인을 찾을 수 있다는 것이 그의 설명이다.
무엇보다는 그는 건설업체는 감소하는 가운데 시장 규모는 유지되고 있다는 점에 주목하고 있다.
권 원장은 “현재 등록 건설업체 수가 과거보다 크게 줄었지만 분양 등 전체 시장 규모는 유지되고 있다”며 “이는 거꾸로 시장에서 적잖은 아파트 공급을 원하고 있다는 것”이라고 말했다. 아울러 미분양 발생 시 주택도시보증공사의 환매조건부 매입 등 이를 해소할 수 있는 장치가 마련돼 있다는 점도 한 예로 들었다.
![[He is…] △1961년 서울 △1979년 성남고등학교 △1985년 한국외국어대 경제학과 학사 △1989년 미국 미시간주립대 경제학 석사 △1995년 미국 미시간주립대 경제학 박사 △1996년 주택산업연구원 수석연구원 △2000년 코리츠 상무이사 △2003년 주택산업연구원 선임연구위원(금융경제연구실장) △2015년 주택산업연구원 원장](https://newsimg.sedaily.com/2016/11/13/1L3YDG9UDL_4.jpg)
<내년 부동산 시장 전망은>
그렇다면 이 같은 전망을 바탕으로 내년 주택 시장은 어떻게 보고 있을까. 우선 그는 현재 부동산 시장이 지난해 하반기부터 급등해 고점을 찍은 상황으로 판단했다. 단 현 수준에서 수평선을 그릴지 완만한 하향 곡선이 될지가 관건이라고 말했다.
권 원장은 “부동산 시장의 변동 폭과 주기가 모두 짧아지는 가운데 지금은 초단기 변화의 꼭짓점”이라며 “지난해보다 사이클이 더 짧아져 굳이 지금이 고점이냐 저점이냐를 따지는 것이 의미 없어지고 있다”고 지적했다.
이어 “내년 부동산 시장은 아무래도 상승보다는 약보합세를 보일 것”이라며 “예정된 변수지만 미국 대선 결과에 따른 여파와 금리 인상 등을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
미국 금리 인상이나 가계부채에 대한 우려는 장기간 논의되면서 시장에 이미 반영된 악재라고 선을 그었다. 권 원장은 “미국 금리 인상 이슈는 가계부채에 대한 우려만큼이나 잘 알려져 있고 시장이 준비해온 부분”이라며 “국내에 영향을 미치는 것은 장기금리 변동인데 심리적인 영향을 주는 수준에 그칠 것”이라고 말했다.
가계부채 문제에 대해서도 “개인이나 은행이나 모두 심각성을 알고 있고 감당할 수 있는 수준에서 움직이고 있다”며 “현 상황에서 심각한 문제로 보기에는 너무 알려진 이슈”라고 덧붙였다. 그는 현재 사이클과 여러 여건 등을 고려해볼 때 내년 수도권 주택 가격이 1% 내외, 전국적으로는 0.5% 내외로 보합 수준이 될 것이라고 예상했다.
인터뷰를 마치며 권 원장은 이제 한국도 주택 수를 늘리는 것만큼이나 그 공간에 대한 거주자의 만족도를 생각하는 ‘보편적 주거복지’를 고민해야 한다고 말했다. 그는 “주거 약자 중심으로 주택보급 일변도를 넘어 임대관리 등 서비스업을 육성·지원해 더 편안하고 예측 가능한 주택 시장을 만들어가야 한다”고 말했다. /정리 = 이재유기자 0301@sedaily.com 사진=이호재기자
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
