2016년 아파트 시장의 특징 중 하나가 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 3.3㎡당 아파트 값이 역대 최고가를 기록했다는 점이다. 반면 85㎡를 초과하는 중대형 아파트 평균 시세는 전고점의 90% 정도를 회복하는 데 그치면서 중소형 아파트와 중대형 아파트의 시세 차이가 줄어든 것이다.
한마디로 중소형 아파트가 중대형 아파트 시세를 추격하고 있는 것. 2017년 주택시장은 약보합세가 예상되고 있다. 1~2인 가구 증가 등으로 실수요가 뒷받침 되는 중소형 아파트의 경우 상대적으로 경기 영향을 덜 받을 것으로 보인다.
◇중소형 서울 아파트 평균 시세, 중대형 아파트 추월 = 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2016년 12월 기준으로 1,664만원을 기록하며 역대 최고 수준을 기록했다.
서울 중소형 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 지난 2009년 말 1,498만원을 기록한 이후 4년 연속 하락했으나 2014년 1,431만원을 기록하면서 반등한 이후 상승세를 유지하고 있다. 반면 서울 중대형 아파트의 가격 회복은 상대적으로 더딘 편이다.
중대형 아파트의 3.3㎡ 당 평균 가격은 중소형 아파트보다 2년 앞선 2007년에 최고점(3.3㎡당 2,073만원)을 찍은 이후 하락세가 계속됐다. 2014년부터 상승세로 돌아서기는 했으나 2016년 12월 기준 3.3㎡당 평균 가격은 1,911만원으로 2007년 최고점의 90% 수준에 그치고 있다.
이러한 중소형 아파트의 시세 상승세는 중소형 아파트에 대한 수요가 중대형에 대한 수요를 넘어서고 있음을 보여준다. 중소형 아파트의 인기 원인에 대해 전문가들 사이에서는 1인 가구 증가 등 인구구조의 변화, 건설사들의 평면설계 진화, 투자자들의 중소형 선호현상 등이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이 나온다.
◇아파트 평균 가격 격차 좁혀져 = 서울 중소형 아파트 시세 상승률이 중대형 아파트 상승률을 넘어서면서 중소형 아파트와 중대형 아파트 간 평균 매매가격 격차도 좁혀지는 추세다.
중소형 아파트의 가구당 평균 매매가격은 2006년 3억 9,404만원에서 2016년 12월 9일 5억 10만원으로 10년 동안 26.9% 상승한 반면 같은 기간 중대형 아파트는 10억 2,641만원에서 9억 7,938만원으로 4.6% 감소했다.
이에 따라 중소형 아파트와 중대형 아파트의 가구당 평균 매매가격 차이는 지난 2006년 6억 3,237만원에서 현재 4억 7,928만원으로 1억 5,309만원(24.2%) 줄어들었다. 전세난 등으로 세입자들이 비교적 저렴한 아파트 매매로 선회하면서 일부 중소형 아파트 매매가격이 크게 상승한 반면 선호도가 낮아진 고가ㆍ대형 아파트의 가격 상승은 중소형 아파트의 오름폭에는 미치지 못했다는 게 부동산114의 분석이다.
중소형 아파트와 중대형 아파트 가구당 평균 매매가격 차이는 2013년 4억 5,110만원으로 최저점을 기록했다. 2014년부터 중대형 아파트의 가격 상승으로 가격 차이가 벌어지기 시작했지만 중소형 아파트의 가격 상승세를 감안하면 2006년 수준으로 돌아가기는 어려울 전망이다.
◇ 중대형 아파트, 경기 영향 더 받을 듯 = 정부의 ‘11·3 부동산 대책’ 발표를 계기로 지난해 말에는 그동안 시세 상승을 주도해 온 강남 지역 재건축 아파트값이 하락하고 있다.
전문가들 사이에서는 2017년 아파트 매매시장에서 2016년과 같은 오름세는 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 아파트 공급과잉 우려에 더해 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리 인상 가능성 등 여러 악재 때문이다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “2008년 글로벌 금융위기 이후 중대형 아파트는 중소형 아파트에 비해 아파트값이 오를 때 덜 오르고 떨어질 때는 더 많이 떨어지는 양상을 보여왔기 때문에 앞으로도 이 같은 추세가 지속 될 것”이라고 내다봤다. /박경훈기자 socool@sedaily.com
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