이에 불안감을 느낀 투자자들은 입주를 앞둔 시점에서 4.6%의 높은 취득세를 내고 투자를 이어가는 것이 과연 맞는지에 대해 끊임없이 질문했다.
특히 세대수 500세대 이상의 대형 단지에서는 공실 발생에 대한 걱정 때문에 애물단지로 취급된 오피스텔들이 분양가 보다 떨어져 마이너스 매물로 시장에 나왔다. 그렇다면 지금 이 시장은 어떻게 변했을까?
2005년도 말에 입주를 시작했던 신공덕역의 메트로디오빌 전용면적 26.74㎡의 현재 매매가격은 2억1,000만~2억2,000만원, 입주시점의 매매가격은 현재의 절반에도 미치치 못하는 9,000만원 전후였다.
삼각지역의 파크자이 오피스텔도 마찬가지다. 2005년말 1억원 안팎이었던 원룸형 오피스텔의 가격이 현재 2억4,000만원 이상에 거래되고 있다.
충정로역에서 도보 5분 거리에 위치한 브라운스톤서울 오피스텔 전용 30.98㎡ 역시 2006년 입주시에는 분양가 보다 저렴한 8,000만원 초반대에도 거래가 됐었지만, 현재 시장의 실매물 가격은 2억3,000만원이 최저가다.
이 정도면 오피스텔은 가격이 상승되지 않는다라는 쟁점은 이제 내놓아야 하는 게 맞다. 또 오피스텔은 보유기간 동안의 월세 수익이 있기 때문에 단순히 매매 가격으로만 따져서는 안 된다.
예를 들면 2006년에 5,000만원의 대출을 받아 브라운스톤서울 오피스텔을 9,600만원(2006년 당시 최고가)에 매입했고, 보증금 1,000만원에 월차임 45만원(2006년 당시 임대시세 평균가)의 임대차 계약을 했다고 가정해 보자.
실제 투자금 3,600만원으로 대출이자(6%·2006년 당시 1금융권 평균 대출금리) 25만원을 제외한 후 월 20만원의 수익을 얻을 수 있다. 그러면 수익률은 약 6.67%이다. 더군다나 임대시세는 입주 후 채 3년이 지나기 전에 이미 보증금 1,000만원에 월차임 80만원을 넘어섰으며, 최고임대가격은 90만원이었고 현재는 75만~80만원을 유지하고 있다.
그 사이 금리는 3%대로 낮아졌다. 상승하는 월세와 낮아지는 금리를 반영하면 약 7년이면 원금은 이미 회수되고 단순한 시세차익만 해도 1억3,000만원이 넘어선다. 부동산은 말 그대로 ‘不動産’이다.
경기가 아무리 침체기라 하여도 주식시장이 널뛰기를 하여도 부동산은 사라지지 않고 실물로 남아 있다. 주식이 하루아침에 휴지조각으로 변하는 것과는 차원이 다르다.
부동산은 경기 하락 시기만 잘 버텨주면 주식처럼 내다버려야 하는 상황까지는 결코 가지 않는다. 물론 좋은 입지선택은 기본이다.
그럼에도 필자는 10년이 지난 지금도 오피스텔은 오르지 않는다라는 질문을 늘상 받고, 오피스텔이 과잉공급이라는 보도 역시 계속 접하고 있다.
다만 오르지 않는 오피스텔이 있을 뿐, 잘 고른 오피스텔만큼 소액투자의 진수를 보여주는 물건도 없다. 그러면 우리에게는 다음의 숙제가 남는다. 과연 어떤 오피스텔이 잘 고른 오피스텔인 것인가 라는….
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