전국 기차역 내의 상가는 대부분 코레일유통에 의해 입찰방식으로 임대가 이뤄진다. 임차료 산정은 매출액에서 제품 또는 상품원가, 인건비, 이윤, 경비 등 종합원가를 차감한 금액을 ‘수수료율’로 정하고 입찰 시 제출한 제안매출액보다 매출액이 높게 나오면 그에 따른 수수료율을 적용해 임차료를 받는 방식으로 정해진다. 문제는 제안매출액의 90% 이하로 매출이 떨어져도 최저매출액의 90%를 기준으로 적용해 지나치게 높은 임차료를 받는 것이다. 이렇게 되면 업체는 매출이 떨어져도 정상 매출 때와 별다를 바 없는 임차료를 내야 하기 때문에 업체의 부담은 가중되는 반면 코레일유통은 타격을 받지 않는다.
이 때문에 부산시는 최저매출액 기준의 임대차계약방식은 ‘판매목표강제’처럼 코레일유통이 거래상의 지위를 부당하게 이용하고 있다고 보고 있다. 거래조건을 설정 또는 변경하거나 이행하는 과정에서 임차업체에 불이익을 준 것으로 인정될 수 있을 것이라는 판단이다. 부산시 관계자는 “최저 매출액기준 삭제, 권리금 인정제도, 지역적 특색을 살려 일정비율 이상의 점포에 대해서는 지역제한 입찰 방식을 도입해야 한다”고 말했다.
이 같은 문제가 수면 위로 떠오른 것은 2년 8개월간 운영을 해오던 삼진어묵이 지난 5월31일자로 부산역 2층 지역특산품 판매시설에서 철수하면서부터다. 삼진어묵은 현재 공방형태인 부산역 1층에서만 운영하고 있다. 당시 삼진어묵이 입점하기 전에는 2층 매장의 매출액이 1억원대였으나 2014년 9월15일 입점 이후 코레일유통측이 최대 15억원대까지 최저매출액을 높였고 임대료도 4,000만원대에서 무려 2억원대로 폭등한 것으로 알려졌다. 하지만 2016년 1월을 기점으로 매출액이 10%씩 줄어들기 시작하면서 삼진어묵은 지난 연말과 올해로 이어진 재입찰과정에서 최저매출액을 10억원으로 제안했지만, 코레일유통이 최저매출액을 12억8,000만원에 수수료율 25%를 요구했다. 결국 이 매장은 다른 지역의 어묵업체로 사업자가 변경됐다. 당시 삼진어묵은 5년간 매출추세를 예상해 볼때 위험부담이 너무 커 코레일유통측의 요구를 도저히 받아들일 수가 없었던 것으로 전해졌다.
또 다른 업체 A 업체의 경우 2010년부터 7개월간 목표 매출액 미달에 따른 수수료지급과 폐점에 따른 투자비용 미회수 등으로 1억원 이상의 피해를 입기도 했다. 2009년 입점한 B업체는 2014년 2월 2층으로 이전한 뒤 코레일측에서 최저매출액을 높게 책정하는 바람에 목표 매출액 미달에 따라 2015년 3월 폐점까지 수수료, 투자금 등 1억3000만원의 손실을 보았다.
부산시는 이 과정에서 권리금 보전이 이뤄지지 않았다는 점에서도 문제 삼고 있다. 상가 임차인과 재계약 또는 재입찰시 중소 입점업체의 노력으로 증가한 가치를 인정해 배분해주는 제도적 장치가 없다는 것이다. 부산시 관계자는 “매출이 늘어나면 상승되는 것만큼 최소 매출액을 높이는 방식으로 중소 입점업체의 기여분을 가로채고 이를 감당하지 못할 경우 퇴출하는 방식으로 운영되고 있다”고 지적했다. 코레일유통 측은 “최저매출액 제안 입찰은 결코 매출 강요나 위약벌 형태의 계약은 아니다”며 “입찰 시 지나치게 높은 매출을 제시한 사업자가 선정되는 것을 방지하고, 임대사업자에게 매출액에 대한 책임을 부여해 보다 신뢰성 있는 입찰이 이뤄질 수 있도록 하기 위한 제도”라고 해명했다. 한편 부산경제살리기시민연대는 지난 19일 성명을 통해 “코레일유통의 갑질로 인한 지역 중소 상공인들의 피해 사례가 많다”며 코레일유통 측의 책임 있는 사과와 재발방지 약속을 촉구했다. 또 공정위 조사 결과와 최근 3년간 부산역 매장의 임대 수수료 수익금 현황 등을 공개하라고 주장했다.
/부산=조원진기자 bscity@sedaily.com
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