내년 1월부터 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI가 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행된다. 이에 따라 주택을 이미 보유 중인 가구가 집을 한 채 더 사려고 할 경우 주택담보대출 금액이 최대 절반으로 깎이는 등 빚을 집을 더 사기가 어려워진다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 뼈대로 하는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’의 후속 대책이다. 현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 반면 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다.
신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식한다. 그만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다. 금융당국은 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 2억5,800만원에서 2억2,700만원으로 3,100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산했다.
다만 같은 돈을 빌리더라도 대출 기간을 늘릴 수 있으면 연간 부담하는 금액은 줄어든다. 동시에 대출 상환 기간이 늘어나면 대출 가능 금액도 늘어나게 된다. 가령 5억원을 만기 20년으로 빌린다고 가정할 경우 완전 분할상환은 DTI 분자에 들어가는 연간 원금 상환액이 2,500만원(5억원/20년)이다.
거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2,780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3,330만원(5억원/15년)이 된다.
대출 원금을 만기에 몰아 갚는 일시상환은 대출 기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액은 5,000만원(5억원/10년)으로 커진다. 신규 중도금·이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 다만 새로 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 넣는다.
다주택자의 경우 대출상환 기간에 규제를 두어 추가 대출을 받기가 어렵고 규모도 줄어들도록 했다. 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 DTI를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다. 특히 다주택자가 기존 주택을 처분하겠다는 약속을 하지 않고 새로운 주택담보대출을 받으려 할 경우 대출 가능 금액이 절반 이하로 줄어드는 것으로 분석됐다.
반면 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다. 이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한을 적용하지 않는다.
/정순구기자 soon9@sedaily.com
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