“아파트는 다른 상품과 달라 일정 기간 직접 거주하지 않으면 문제점을 발견하기 어렵습니다. ‘후분양제’가 도입되더라도 기대한 만큼의 부실시공 예방 효과는 없을 것입니다.”
건설업계의 한 관계자는 아파트 후분양제의 한계에 대해 이같이 지적했다. 국회·정부에서 재도입을 추진 중인 후분양제에 대해 건설업계에서는 제대로 알려지지 않은 한계 및 부작용이 만만치 않다는 우려가 높다.
11일 건설업계에 따르면 아파트 부실시공 예방, 분양가 폭등 차단 등을 목적으로 건축 공정률이 80%에 달했을 때 후분양을 의무화하는 내용의 주택법 개정안에 대한 논의가 국회 국토교통위원회에서 진행되고 있다. 김현미 국토교통부 장관도 10월 국회 국정감사에서 공공 부문부터 후분양제를 단계적으로 도입하고 인센티브를 통해 민간건설사의 후분양제를 유도하는 ‘후분양제 로드맵’을 마련하겠다고 밝혔다. 이에 따라 참여정부 시기인 2004년 ‘후분양제 활성화 로드맵’ 발표를 계기로 공공택지에 일부 도입됐다 폐지된 후분양제가 다시 도입될지 관심이 모아지고 있다.
그러나 전문가들은 후분양제는 실제로 찬성론자들이 내세우는 효과를 내기 힘들다고 입을 모으고 있다. 후분양제가 도입돼도 공정률 80% 단계에서 분양되기 때문에 내부 마감재 공사가 완료되지 않아 품질 확인이 불가능하다. 또 준공 상태에서 분양을 한다 하더라도 아파트 특성상 다양한 내부 마감재, 설비 등의 문제점을 일반인인 소비자가 단시간에 파악하기 어렵다.
또 후분양제가 도입되면 발코니 확장 역시 문제가 된다. 후분양으로 아파트를 공급하면 공정률 80% 이후 매입자가 발코니 확장을 선택하게 된다. 이 경우 입주 후에 발코니 공사를 진행할 수밖에 없다. 인테리어 공사에 따른 소음 등의 불편이 이어지고 기존에 공사된 부분을 다시 고치게 돼 자원·비용 낭비가 발생한다는 설명이다.
분양가 폭등 방지라는 당초 목적과는 다르게 아파트 건설 기간 동안의 이자 비용, 건축비 인상 및 금리·물가 상승분 등 선분양 시 사업자가 부담하는 몫이 반영돼 결국 분양가가 높아질 것이라는 의견도 있다. 실제로 한국신용평가는 올해 평가를 수행한 주택개발사업장 9곳을 대상으로 후분양제 적용을 가정하면 분양가가 3.3~8.7% 인상된다는 분석 결과를 최근 공개했다. 건설업계 역시 현재 선분양을 통해 확보한 계약금·중도금을 공사비용에 충당하고 있지만 후분양제가 적용되면 이 같은 자금 조달이 불가능해지기 때문에 부채 증가 등 재정적 부담이 늘어나고 이를 감당할 수 없는 중소 건설사는 사업 추진이 어려워지게 될 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 주택 공급량이 줄어들면서 기존 주택가격까지 상승할 가능성도 제기된다.
2004년 후분양제 활성화 로드맵을 근거로 2008년 1월 건축 공정률 40% 이상 후분양 적용 사업자에게 우선 공공택지를 공급하는 제도가 도입됐지만 2009년 분양 시점이 건축 공정률 10%로 조정되면서 후분양제 도입이 무산됐다. 이와 관련해 건설업계 관계자는 “당시 글로벌 금융위기에 따른 주택 경기 침체, 소비자·공급자 부담 증가뿐만 아니라 발코니 확장 공사도 문제였다”며 “1층 골조공사가 진행되는 시점이 공정률 10% 내외이기 때문에 현재처럼 발코니 확장 여부를 소비자 선택에 맡기려면 공정률 10% 이전에 분양이 불가피하다는 점을 정부가 받아들인 결과”라고 설명했다.
/박경훈기자 socool@sedaily.com
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