지난 1990년대 조성된 수도권 1기 신도시들 사이에서 집값의 양극화 현상이 나타나고 있다. 개발 호재가 이어지는 판교의 배후 주거지 수요, 리모델링·재건축사업 추진에 대한 기대감 등으로 주목받는 분당신도시의 집값이 올해 들어 높은 상승률을 기록하고 있는 반면 평촌·일산·중동·산본의 상승세는 분당에 미치지 못하며 집값의 격차가 벌어지는 추세다.
25일 부동산114에 따르면 12월22일 기준 분당신도시의 아파트 3.3㎡당 평균 매매 시세는 1,772만원으로 올해 1월(1,609만원)보다 10.1% 상승했다. 같은 기간 다른 수도권 1기 신도시들의 아파트 평균 매매 시세 상승률은 평촌 7.3%, 일산 4.0%, 중동 2.5%, 산본이 1.5%로 집계됐다.
이같이 희비가 엇갈리는 이유로 산업기반 인접성을 꼽을 수 있다. 1시 신도시는 1990년대 집값 안정이라는 소임은 달성했지만 모두 산업 기반이 취약해 ‘베드타운’으로 전락하고 있었다. 거주자들의 직장이 위치한 서울 출퇴근 거리가 멀다는 점이 취약점이었다. 그러나 최근 분당은 기업들이 입주가 활발한 판교 호재를 등에 업고 집값이 오르며 다른 신도시들과는 차별화되고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “고용, 일자리 창출 기능의 중요성을 보여주는 현상”이라며 “특히 판교 테크노밸리 개발이 완성되면 일자리가 풍부해 주변 거주 인구 증가로 중장기적으로는 주택 부족현상이 나타날 것”이라고 설명했다. 이어 “우리나라도 선진국처럼 도시개발에 있어 일자리와 주택공급의 균형을 맞추려는 노력이 필요하다”고 덧붙였다.
1990년대 초반 입주한 아파트가 노후화되면서 리모델링이나 재건축을 통한 정비사업 가능성도 분당과 그 외 신도시의 희비를 가르고 있다. 특히 집값이 뒷받침돼야 재건축이나 수직증측 리모델링 사업성이 어느 정도 확보된다. 분당의 높은 아파트 매매가는 재건축·리모델링 추진→투자수요 유발→집값 상승의 선순환을 만들어 내고 있다.
야탑동 매화마을1단지를 비롯해 정자동 한솔주공5단지, 정자동 느티마을 3·4단지와 구미동 무지개마을 4단지 등에서 리모델링사업이 진행 중이며 수내동 파크타운은 지난해 상반기 입주자 대표회의에서 분당 최초로 재건축사업 추진에 나서기로 결정했다. 서현동의 한 공인중개사 대표는 “분당에서 지역을 가릴 것 없이 전반적으로 매물이 부족하고 호가 위주로 시세가 높아지는 추세”라며 “특히 판교와 가깝고 운정신도시~동탄신도시 구간으로 개통이 예정된 GTX(수도권광역급행철도)-A 역세권이 유력한 아름마을 단지들의 시세 상승세가 두드러진다”고 설명했다.
반면 뚜렷한 호재가 없는 다른 1기 신도시에서는 올 상반기까지 갭투자로 인한 반짝 시세 상승세가 나타났으나 ‘8·2부동산대책’ 등 정부의 잇단 규제에 매수세가 주춤해지면서 그나마 제동이 걸렸다. 상대적으로 우수한 서울 접근성과 학군을 갖춘 것으로 평가되는 평촌신도시가 대표적이다. 리모델링사업이 분당만큼 활발하게 진행되고 있지 않으며 진행되는 단지도 최근 시세 상승세가 주춤한 분위기다. 평촌에서 리모델링사업이 진행 중인 호계동 목련마을 선경2단지 아파트는 최근 전용 34㎡의 매매 시세가 2억8,000만원대로 10월의 2억9,000만원대에서 1,000만원가량 하락했다. 인근 공인중개사 대표는 “매수자들이 시세가 너무 올랐다는 생각으로 관망세로 돌아섰다”며 “리모델링사업 추진에 따른 시세 상승의 약발이 떨어지는 분위기”라고 전했다.
일산은 초기 시세를 주도했던 일산동구 마두동·백석동 일대의 아파트단지들이 노후화되면서 전반적으로 올해같이 뜨거웠던 부동산 시장 분위기에서도 상승 탄력을 받지 못했다. 특히 전용면적 84㎡를 넘어서는 중대형 평형은 과거 글로벌 금융위기 이전의 고점을 아직도 회복하지 못하고 있다. 1994년 입주한 장항동 호수마을2단지의 8월 이후 매매 시세는 전용 59㎡가 3억4,000만원대며 전용 84㎡는 4억8,000만~4억 9,000만원대다. 2009년과 비교하면 전용 59㎡는 1억원가량 올랐지만 전용 84㎡는 3,000만~6,000만원 오르는 데 그쳤다. 인근 부동산중개업소 관계자는 “아직 예전 시세도 회복되지 못한 일산 아파트 값을 보면 부동산 급등과 대책은 남의 나라 이야기 같다”고 토로했다.
다만 새롭게 개발이 진행되는 일산 외곽 지역은 부상하고 있다. 대표적인 곳이 GTX-A 노선이 지나고 CJ그룹이 1조4,000억원을 투자해 한류 테마파크 조성이 진행되는 킨텍스 주변이다. 오는 2019년 입주 예정인 주상복합 단지인 ‘킨텍스 원시티’는 킨텍스 주변 개발의 수혜단지로 주목받으며 일산에서 가장 몸값이 높은 단지로 떠올랐다. 분양가가 5억~6억1,000만원인 아파트 전용 84㎡의 분양권 웃돈 시세가 1억5,000만원까지 형성돼 있다.
평촌과 인접한 경기도 군포시의 산본신도시와 경기도 부천시의 중동신도시는 2기 신도시를 비롯한 대체주거지 개발에 밀리면서 8·2 대책 발표 이후 관망세가 이어지고 있다. 산본역 근처 공인 관계자는 “산본역 역세권인 충무주공2단지 전용 41㎡는 매매가격이 8·2 대책 발표 직전 2억3,000만원까지 올랐지만 현재는 2억2,000만원선에 그치고 있다”고 설명했다. 중동신도시에서도 미리내롯데 전용 84㎡의 매매가가 8월 4억900만원으로 올해 고점을 찍은 후 최근 3억7,000만~3억8,000만원으로 미끄러지는 등 상승세가 꺾였다 . /박경훈기자 socool@sedaily.com
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