강남권 등 가수요 차단 이미 충분
지방 과잉공급도 시장서 해결 가능
정부의 부동산 정책 호흡이 이처럼 거칠었던 때가 있었을까. 강남 집값을 잡기 위해 융단 폭격식 규제가 잇따르는 와중에 갑자기 지방 분양 시장을 띄우겠다는 주무부처 장관 말 한마디에 시장이 술렁이고 있다. 발단은 지난달 30일 국회 법제사법위원회에 출석한 김현미 국토교통부 장관의 발언이다. 그는 부동산경기가 침체된 지방 일부 지역에 대해 “위축지역 지정을 검토하겠다”고 밝혔다.
되돌이켜 보면 집값 안정을 위해 정부가 본격적으로 행동에 나선 것은 김 장관이 취임한 지난해 6월부터다. 불과 8개월 전이다. 그 사이 정신없을 정도로 많은 정책이 쏟아져 나왔다. 당장 지난해 큼지막한 문패가 붙은 대책만 해도 주택시장안정화대책(8·2)을 시작으로, 가계부채종합대책(10·24), 주거복지로드맵(11·29) , 임대주택등록활성화방안(12·13) 등 4차례였다. 9월을 제외하면 한 달에 한 번 꼴이다. 시장에 대한 개별적 행정지도와 구두 개입은 일일이 셀 수 없을 정도다. 종합부동산세 등 보유세 강화, 재건축 가능연한 강화, 재건축 관리처분계획인가신청의 적정성 검토 지시, 일선 부동산중개업소에 대한 대규모 현장 지도감독, 재건축초과이익환수제 부담금 시뮬레이션 공개. 이 과정에서 확정되지 않은 내부 검토 단계 수준의 정책들이 관련 부처 장관들을 통해 외부로 표출될 때마다 시장은 롤러코스터를 탔다.
그러더니 갑자기 이번에는 지방 시장 위축 우려가 있다며 역으로 부양책을 만지작거리고 있다. 청약규제를 완화한다는 것은 곧 분양시장에 가수요 유입을 유도한다는 의미다. 공급과잉으로 침체된 시장에 인위적으로 개입해 활성화를 유도한다면 어떻게 될까. 당장은 위축된 분양시장이 회복시킬 수는 있다. 하지만 잘못된 개입은 오히려 장기적으로 시장을 더욱 망치게 된다.
정부의 조급증을 이해 못할 일은 아니다. 제때 집값을 잡지 못해 허우적대다 실패를 경험했던 참여정부의 전철을 밟고 싶진 않을 것이기 때문이다.
그렇다 해도 너무 급하다. 강남권 집값 급등이나 지방 집값 하락 모두 ‘가격’은 현상일 뿐이다. 가격을 움직인 근본적인 원인은 수급 불균형이다. 공급에 비해 수요가 넘치면 값은 뛰게 마련이고, 반대로 수요에 비해 과도한 공급은 가격을 떨어뜨리게 된다.
정부는 이미 지난 8개월간 강도높은 규제책을 통해 강남권에 몰려드는 가수요를 차단할 상당수 제도적 장치를 마련해 놓은 상태다. 지금까지 쏟아낸 대책만으로도 과거 어느 정권과 비교해 부족함이 없을 정도다. 지방 시장 침체 문제 해결은 오히려 더 쉽다. 인위적으로 수요를 늘리기는 힘들지만 과잉공급은 시장이 충분히 풀 수 있다. 굳이 정부가 나서지 않아도 되는 문제다.
이제 조금 숨을 골라도 되지 않을까. 정책 1년만 하고 말 것은 아니지 않은가. 초과이익환수 부담금 시뮬레이션 공개 등으로 이미 시장에는 충분한 경고가 전달된 상태다. 여기에 오는 4월이면 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행이 본격화한다. 하루하루 변하는 가격에 너무 민감하게 반응하지 말고 당분간 시장의 흐름을 지켜보는 여유를 가지길 당부한다. /건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com
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