[앵커]
건설사들이 아파트 분양을 하면서 분양가상한제를 피하기 위해 임대주택으로 우선 공급한 뒤 일반분양으로 전환해 차익을 남기는 행위에 제동이 걸리게 됐습니다. 정부는 오늘(21일) 분양가상한제 회피 방지를 위한 제도개선 추진 방안을 내놨는데요. 임대의무기간을 8년 이상으로 할 경우에 임대주택을 허용하기로 한 것입니다. 자세한 얘기 경제산업부 정창신 기자와 나눠보겠습니다.
정 기자, 오늘 정부가 건설사들의 꼼수 분양에 제동을 걸었죠. 어떤 내용인가요.
[기자]
네. 정부는 택지개발지구 내에서 임대주택을 공급하려면 임대의무기간이 8년 이상인 공공지원 민간임대주택이나 공공임대주택의 경우에만 허용하기로 했습니다.
현재 공공지원 민간임대주택은 초기 임대료가 주변 시세의 95% 이하로 책정되고, 무주택자들에게 우선 공급됩니다. 여기에 입주자는 4년간 이사 없이 살 수 있고, 연 5% 이내로 임대료 상승률도 제한됩니다. 건설사는 용적률 상향, 주택도시기금 2%대 저리 융자 등의 혜택을 받게 됩니다.
공공임대주택은 10년·국민·영구임대 주택 등을 말합니다. 보통 한국토지주택공사(LH), 지자체 도시공사 등에서 공급합니다.
현재 건설사들은 신도시 내 분양주택용지에 아파트를 공급할 때 모든 임대주택 공급이 가능합니다. 아파트를 일반분양하지 않고 4년 단기 임대주택으로 공급할 수 있단 뜻입니다.
이럴 경우 임대의무기간 4년이 지난 뒤 일반분양으로 전환하면 막대한 시세차익을 남길 수 있습니다.
실제로 지난 5일 호반건설은 경기도 하남 위례택지개발지구(A3-5블록)에 지상 25층, 9개동, 699세대의 민간임대주택을 공급했습니다. 입주자모집공고문을 살펴보니 임대의무기간은 4년입니다.
현행 민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 경우 임대 의무기간(최소 4년)이 지나면 일반분양으로 전환할 수 있도록 규정하고 있습니다. 분양 전환할 때 가격이나 방법에 대한 규정은 없어 건설사는 해당 시점의 시세로 분양전환 할 가능성이 큽니다. 입주자들이 분양전환 시점에 수억원 오른 시세를 감당하기 어려울 것이란 게 업계의 관측입니다.
[앵커]
위례신도시는 현재 조정대상지역으로 지정돼 있죠. 그 만큼 집값이 오를 가능성이 크다는 뜻인데요. 4년 뒤엔 정말 오를까요.
[기자]
네. 과거 사례를 살펴보면 그럴 가능성이 큽니다.
지난 2013년 말 위례신도시에 처음 입주한 위례 22단지 비발디 아파트의 경우 전용 59.96㎡(옛 18평)는 2011년 말 분양했는데요. 당시 분양가가 약 3억원이었지만 올해 초 국토부 실거래가에 등록된 매매가격은 7억4,800만원으로 나타났습니다.
6년가량이 지난 뒤 두 배 넘게 가격이 뛴 겁니다.
위례신도시는 서울 강남권으로 접근이 편리한데다 입주가 진행되면서 편의시설이 들어서는 등 도시기능을 갖춰가면서 집값이 오른 것으로 분석됩니다.
[앵커]
그런데 듣다보니까 정부가 4년 단기임대를 8년 이상 장기로 임대하는 경우에만 임대주택으로 허용해준다고 했는데요. 시기가 좀 더 늦춰질 뿐이지 8년 뒤 분양전환 하는 경우도 마찬가지 아닌가요.
[기자]
맞습니다. 입지가 좋고 개발 호재가 예상되는 지역은 8년 뒤 시세가 더 뛸 것입니다.
건설사들은 인기 지역에서 분양할 때 이 같은 방법으로 분양전환을 시도할 가능성이 클 것으로 관측됩니다. 그렇기 때문에 이번에 정부가 내놓은 방안이 근본적인 해법이 될 수 없다는 지적이 나옵니다.
조명래 단국대 부동산학과 교수는 “8년 뒤에 다시 분양되면 공적 자원을 투입해서 또 임대주택을 공급해야 되기 때문에 근본적인 해법이 아니다”면서 “건설사들이 영구 임대용 주택으로 공급할 때 만 허가를 내주는 독일의 사례를 참고할 필요가 있다”고 강조했습니다.
이때 건설사에게 법인세 감면 등 세제혜택이나 자금 지원 등 인센티브를 주면 된다는 겁니다.
[앵커]
지난해 8·2부동산 대책으로 분양가상한제가 부활됐죠. 건설사들 입장에선 당장 분양하면 분양가상한제에 걸려 원하는 만큼 분양가 책정을 못하기 때문에 이런 꼼수를 쓰는 것일 텐데요. 현재 분양가상한제는 어떤 방법으로 규제되는 건가요.
[기자]
네. 민간택지에서 분양가상한제는 작년 8월 재도입 됐습니다.
공공택지에선 지난 2005년 처음 적용된 후 지금까지 이어지고 있고요, 민간택지에선 2007년 9월 도입됐다 2015년 4월 폐지된바 있습니다.
이게 법적 근거가 마련된 것이지 실제로 분양가상한제를 적용하려면 분양가상한제 지역으로 지정해야 합니다.
주택법시행령에 따르면 분양가상한제 적용 지역은 12개월간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳이나 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기대비 20% 이상 증가한 곳 등입니다. 아직까진 민간택지에서 지정된 곳은 없습니다.
하지만 건설사들이 아파트를 분양할 때 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 필수적으로 받아야 하는데요. 이때 분양가를 규제하는 효과가 있습니다.
HUG에선 최근 1년내 분양한 아파트의 평균 분양가나 평균 매매가격보다 10% 초과하면 고분양가로 보고 분양보증을 거절하고 있습니다. 사실상 건설사들이 인근 분양가보다 10% 이내 수준에서 올린 분양가를 책정할 수밖에 없는 겁니다. /정창신기자 csjung@sedaily.com
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