Q. 용인에서 1억 5,000만원 전세로 살고 있는 30대 중반 직장인입니다. 전세 만기가 다되어 집주인에게 이사 가겠다고 연락하니 전세가 안 빠져서 좀 더 기다리라고 합니다. 전세금을 제때 돌려받을 좋은 방법이 있는지요.
A. 최근 경기도에 이어 서울의 주택 전세가격이 동반 하락하면서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들의 상담이 증가하고 있습니다. 최근 서울의 전셋값 하락은 부동산경기에 대한 불안감과 더불어 갭투자자 물건 대량 출회와 수도권 신규 아파트 입주 증가 등이 주된 요인입니다. 전세금이 사실상 전 재산이라 할 수밖에 없는 세입자들은 제때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘역전세난’ 우려로 불안한 나날을 보내고 있습니다. 전셋값 하락은 매매가 하락의 전조가 될 수 있기 때문에 갭투자시에도 주의해야 합니다.
우선 관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 것이 방법이 될 수 있습니다. 임차권등기명령 신청요건은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다. 임대차가 끝났다는 말은 계약기간 만료는 물론, 합의 해지된 경우도 포함됩니다. 보증금을 돌려받지 못한 경우는 임차보증금 전액뿐 아니라 일부를 받지 못한 경우도 해당 됩니다. 임차권등기명령을 신청한 후 법원에서 인정을 받으면 등기부등본에 임차권이 기재됩니다. 등기부등본이 임차권이 기재돼 있으면 보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제력이 그대로 유지돼 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있기 때문에 마찰을 빚을 일이 없고 관련 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 관할법원에 임차권등기명령을 신청하면 법원은 심사 후 결정 내용을 임차인과 임대인에게 전달합니다. 이렇게 되면 임차권등기명령 효력이 발생하게 되는데 신청 후 완료까지는 약 2주 가량 걸립니다.
특별히 이동해서 접수할 필요가 없는 지급명령 신청도 고려해볼 만합니다. ‘대법원 전자소송 홈페이지’에 들어가서 자신에게 해당하는 양식으로 작성해 올리면 됩니다. 세입자가 온라인상으로 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령과 관련된 등기를 받게 됩니다. 이 경우 2주 안에 이의신청이 없으면 지급명령에 대한 강제집행이 가능해집니다. 강제집행은 가압류나, 경매 등이 해당됩니다. 만약 집주인이 2주 안에 지급명령에 대한 이의신청을 하게 되면 전세보증금반환소송으로 넘어가게 되기 때문에 지급명령 신청은 신중할 필요 있습니다. 즉 임차권등기명령신청이나 지급명령 신청 등 법에 호소하기 전에 집주인과 세입자 간의 대화와 타협으로 원만하게 합의해 끝내는 것이 기장 좋은 방법입니다.
또 공적기관이 집주인을 대신해 전세금을 돌려주는 ‘전세금 반환보증’ 보증상품에 가입해두는 게 좋습니다. 전세금 반환보험은 세입자의 전세금을 보장해주는 상품입니다. 집이 경매에 넘어가거나 계약 만기일이 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 대신 전세금을 줍니다. 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 등에 1년 이상 전세를 얻을 때 이용할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 제공하는 2종류의 상품이 있습니다. HUG가 운용하는 이 상품은 집주인 동의 여부와 상관없이 가입이 가능해졌고 가입 대상 보증금 한도도 수도권 기준 7억원(종전 5억원) 이하로 상향조정 됐습니다. 실제 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 ‘전세보증금 반환보증보험’의 가입 건수도 증가세를 보이고 있다. 아직까지 전세가율(매매가 대비 전세금의 비율)이 70%를 넘긴곳이 많고 입주물량도 쏟아져 불안해진 세입자들의 수요가 늘어났기 때문입니다.
HUG의 전세금 반환보험은 임대차계약서 등 필요한 서류를 챙겨 해당 상품을 취급하는 시중은행에서 가입할 수 있습니다. 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이어야 한다. SGI 상품은 전국의 SGI 지점과 대리점, 그리고 이 상품을 취급할 수 있게 등록한 부동산중개업소에서 가입할 수 있습니다. 전세계약을 맺은 지 10개월(1년 계약은 5개월)이 지나지 않아야 합니다.
집주인이 집을 담보로 대출을 많이 받았거나 소유권 행사가 어려울 때는 전세금 반환보험에 가입할 수 없습니다. 이럴 때는 전세금의 일부를 월세로 돌리는 반전세를 얻는 것도 한 방법입니다. 서울시에서 운영하는 ‘전월세 보증금지원센터‘를 참고하면 좋습니다. 월세 보증금지원센터는 집주인과 세입자 사이에 참여해 임대인과 임차인의 분쟁조정과 임차인의 보증금 마련에 필요한 지원책을 제공하는 기관입니다.
법률문제에 관한 자세한 상담을 받고 싶다면 ‘서울특별시 법무행정서비스’를 이용하면 됩니다. 사이버 상담 신청을 통해 상담이 가능하며 방문상담, 서면상담 등 원하는 상담방식을 선택할 수도 있습니다. 마지막으로 대한법률구조공단의 사이버 상담도 있습니다. 약관동의 절차를 거치고 실명인증을 하면 상담글 입력을 통해 사이버 상담이 가능합니다.
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