A. 일반 분양영업 사원들의 장밋빛 전망만 믿고 대출을 최대한 이용해 상가분양을 받았는데 막상 준공이 된 지 1년이 지나도록 임대가 안 나가서 우울증을 호소하는 분들이 많습니다. 실제 유망하다고 인식되는 위례와 마곡지구 신도시 상가는 준공한 지 1년이 지났어도 아직 임차인를 못 채우거나 분양받은 가격보다 10% 이상 할인해서 내놓는 분들이 많습니다. 준공을 앞두고 일부 상가영업 사원들은 분양자들의 민원에 대비해 전화번호를 아예 바꾸는 경우도 많습니다. 따라서 100% 책임임차를 분양대행사에서 약속하더라도 상가 분양영업사원들의 말을 곧이곧대로 믿어서는 안됩니다.
1층은 도로 잇는 출입구 중요
내부는 사각형 형태가 좋아
임대업 대출가능금액 따져
수익은 보수적으로 계산을
임차인을 채우더라도 속사정을 들어보면 6개월 ~1년간 독소조항이 있는 렌트프리(rent free)로 계약한 경우가 다반사 입니다. 신도시 상가가 위기에 빠진 이유는 경기 침체와 더불어 해당 지역 상가공급 과잉과 과도하게 부풀려진 상가 가격 때문입니다. 일부 분양상가는 할인 여지의 폭이 어느 정도 있을 수 있기 때문에 분양 받기 전 시행사나 분양대행사에 할인 가능 여부를 반드시 체크 해야 합니다.
또 일부 신축분양상가의 경우 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하는 경우도 있습니다. 따라서 토지 등기부등본을 떼어 사업부지에 대한 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해봐야 합니다. 분양 받은 후 ‘임차인이 알아서 들어오겠지’라고 안이하게 생각하지 말고 적극적으로 본인 상가에 맞는 우량 임차인을 찾아 나서야 합니다.
10개 이상의 다점포를 30년 이상 운영해온 필자의 지인은 한 번도 분양상가에 투자해 실패한 적이 없습니다. 상가 투자 전 유명 프랜차이즈 본사가 점포 출점이 가능할 것으로 예상되는 지역을 눈여겨본 후 직접 유명 프랜차이즈 본사에 문의해보기 때문입니다. 직영이든 위탁이든 가능 여부를 우선 확인한 후 할인된 가격으로 상가에 투자하는 방식입니다.
기존 상가에 투자하게 될 경우에도 일부 부동산 중개업소에서 미래성장 가능성뿐만 아니라 대출가능 금액과 수익률을 너무 부풀리는 경향이 있기 때문에 보수적으로 생각해 투자에 임해야 합니다. 우선 개인사업자 대출 여신심사가 강화돼 예전만큼 상가대출이 많이 안 나옵니다. 부족한 상가 대출로 비싼 2금융권 대출을 어쩔 수 없이 써야 되는 경우 그만큼 상가임대수익률이 떨어질 수 있습니다.
이자상환비율(RTI)은 임대업 대출을 받으려는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자비용으로 나눈 값으로 산정됩니다. 즉 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 RTI가 높아집니다. 아파트 등 주택임대업 대출 시 RTI가 1.25배 이상, 상가·오피스텔 등 비주택임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출이 가능합니다. RTI를 심사지표로 활용하면 전반적으로 부동산임대업 대출한도가 예전보다 대폭 줄어들 수밖에 없습니다.
최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지도 알아봐야 합니다. 지난해부터 6층 이상 건축물의 모든 층에는 스프링클러 설비를 의무 설치하도록 법이 개정되어 시행 중입니다. 이에 스프링클러 등 건물 설비가 최근 강화된 법령의 기준에 충족되는지 유심히 살펴봐야 합니다.
또한 건물의 용도를 정확히 파악한 후 물건 선정을 해야 합니다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 큰 비용을 들여 용도변경을 해야 하는 위험을 떠안을 수 있습니다. 반드시 사전에 건축물관리대장을 확인해보고 매입에 나서야 합니다. 해당 시 군 구청 환경위생과에 정화조 용량도 문의하여 구두 또는 서면으로 확인받아야 합니다. 또 전기, 주차장 설비 등에 관해서도 관할 부서에 미리 확인이 필요합니다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있습니다.
1층 상가라면 도로에서 점포로 바로 들어올 수 있는 출입구가 있어야 유리합니다. 상가의 생김새는 직사각형이나 정사각형의 중간 형태가 더욱 좋습니다. 간혹 라운드형이나 삼각형처럼 독특한 평면의 상가도 종종 볼 수 있는데, 이러한 형태의 상가는 가구나 시설물 배치가 쉽지 않아 공간 활용도가 떨어지는 측면이 있습니다. 공간 활용도가 떨어지면 그 공간을 직접 사용하는 세입자의 선호도에도 영향을 미칩니다. 또한 출입구를 기준으로 세로(측면)보다는 가로(전면)가 긴 형태가 좋습니다. 가로보다 세로가 지나치게 긴 평면은 간판을 크게 걸지 못해 고객을 끌어들이는 데 불리합니다. 반면 가로 면적이 더 넓다면 간판을 길게 걸 수 있어 상가의 가시성이 높아집니다. 일부 풍수학자들은 이 같은 구조가 사람이나 돈이 한번 들어오면 나가기 힘들기 때문에 좋다고 말합니다.
상가투자는 주택에 비해 까다로운 부분이 많습니다. 일반인들이 정확한 정보를 수집하기에는 무리가 따르기 때문에 상가를 전문적으로 하는 여러 부동산 전문가들의 조언을 듣고 투자하는 게 그나마 실패 위험을 줄일 수 있습니다.
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