정부의 규제로 침체 된 부동산 시장이 6·13 지방선거로 분위기가 반전될지 관심을 끌고 있다. 이전에는 지방선거 이후 지역개발 호재 등에 힘입어 거래량이 늘고 가격 상승이 이뤄진 경우가 종종 있었기 때문이다. 하지만 이번 지방선거는 별다른 분수령이 되지 못할 것이라는 전망이 지배적이다. 선거 이후 보유세가 강화되는 방향으로 세제개편이 본격화되고 정부의 부동산 시장에 대한 ‘최대한의 압박 기조’에 변화가 없을 것으로 예상되기 때문이다. 더구나 유럽발 경제 위기나 금리 인상 등 거시 경제 환경도 악영향을 미칠 수 있다는 분석이다.
◇‘선거 효과는 제한적‘ 전망 지배적 =과거 지방선거에서는 주요 부동산 공약이 시장 회복의 시작점이 되곤 했다. 2002년(3회)과 2006년(4회) 지방선거에는 뉴타운과 한강르네상스 사업에 힘이 실리자 주변 집값이 덩달아 상승했다. 2010년(5회)에도 마찬가지로 부동산 침체기였음에도 불구하고 6월 7만 건 수준이었던 연말엔 13만 건까지 늘어나면서 거래를 동반한 상승세가 만들어졌다. 2014년 6회 지방선거에서도 인천경제자유구역이나 수도권 KTX, GTX 노선 유치가 표심을 움직였고 선거 이전 10만 건대 였던 거래량이 10월에는 15만 건을 넘겼다.
하지만 올해 지방선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 과거만큼 크진 않을 것으로 예상된다. 남북 평화 분위기로 인한 접경지 개발 등 국지적 호재를 제외하고는 분위기 변화는 미미한 수준이다. 이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장은 “원래 지방선거는 부동산 시장에 기대감을 주는데 올해 같은 경우는 예정된 입주물량이 많고 전반적 지표가 안 좋아서 반전을 꾀하기는 어렵다”면서 “선거 자체에 실현 가능성 있는 공약도 없기 때문에 시장을 움직일 모멘텀이 없는 상황”이라고 분석했다.
◇선거 후 보유세, 금리 상승이 관건=특히 선거 후 대통령 직속 재정개혁특별위원회에서 진행 중인 보유세 개편이 관건이다. 세율의 급격한 인상보다 시세 반영 비율을 높이는 식이어서 예상보다 보유세 인상폭이 높지 않을 것이란 예측이 많지만, 그렇다 하더라도 전반적인 시장 반전은 어렵다는 관측이다. 특히 공급과잉 몸살을 앓는 지망은 극심한 침체가 지속될 전망이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “강한 규제 기조가 이어지면서 큰 흐름상 부동산 경기가 꺾여버렸다”며 “여기에 종합부동산세 등 세금까지 늘어나면 시장의 흐름 반전은 어려울 것”이라고 말했다.
금리 인상 등 거시 경제 조건이 매수자와 매도자 모두에게 거래를 어렵게 만들어 거래 절벽은 깊어질 거란 전망도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 현 상황을 ‘거래 공동화 현상’으로 진단했다. 그는 “결국 여신이 문제인데 부동산을 가지고 있는 사람은 주택담보대출로 버티고 있고 새로 사고 싶은 사람은 대출규제로 못 사고 있는 상태”라면서 “남미나 유로존 위기가 글로벌 리스크로 전이되거나 미국이 금리를 올리면 거래절벽은 강화될 수 있다”고 내다봤다.
◇보유세 불확실성 제거 후 거래 숨통 기대도=다만 보유세 불확실성이 해소되면 관망세가 줄어들 수 있다는 전망도 나왔다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “선거 후 정부 정책이 다음 단계로 넘어가 불확실성이 제거되는 건 시장에 긍정 요인”이라면서 “특히 거래 때만 부과하는 양도세와 달리 보유세는 가만히 있어도 세금이 발생하므로 버티던 다주택자들도 시장에 매물을 내놓기 시작할 것”이라고 예측했다. 이어 “실수요자로 거래가 재편돼 매수수요 위축은 다소 완화될 가능성이 있다”고 말했다.
또한 도시재생의 장기적인 효과와 남북 경제 협력으로 인한 지역 호재는 지켜봐야 한다는 분석도 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이제 막 시작한 도시재생이나 남북 경협에 바람을 탈 수 있는 경기도 북부가 지역별 부동산 시장의 변화를 줄 수 있다”면서 “거래 절벽 자체도 여기에 익숙 해지면 몇 년 간 조정을 거친 뒤 점차 해소될 것”이라고 전망했다.
/이재명기자 nowlight@sedaily.com
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