세율인상·차등과세 땐 조세저항…공정가율 상향이 충격 최소화

전문가가 본 바람직한 부동산 보유세 개편방안

‘공정시장가액비율 인상’ 시장서 이미 예상…쇼크 안 커

다주택자에 차등과세 땐 ‘똘똘한 한채’ 쏠림 부작용 커져

종부세율까지 상향하면 시장 장기 침체 국면 빠질수도

“종합부동산세 세율을 높이거나 1주택자와 다주택자를 분리해 차등 과세하는 방안은 조세저항에 부딪힐 수 있습니다. 공정시장가액 비율(세금을 계산할 때 적용하는 공시가격 비율)만 올리는 것이 그나마 시장의 충격을 최소화하는 방안으로 생각됩니다.” (함영진 직방 데이터랩장)

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 보유세 개편 방안으로 네 가지 대안을 제시한 가운데 부동산 업계 관계자와 전문가들은 종부세 공정시장가액 비율을 인상하는 것이 가장 현실적인 대안이라고 입을 모으고 있다. 공정시장가액 비율 인상은 시장에서 이미 예상한 수준의 대책인데다 세금 인상폭이 크지 않아 부동산 시장에 급격한 충격을 주지 않는다는 이유에서다. 지난해부터 정부가 다주택자를 겨냥한 다양한 규제정책을 쏟아냈는데 다주택자에 대한 종부세 부담마저 늘린다면 형평성 논란이 커질 것이라는 분석이다.



안명숙 우리은행 고객센터장은 22일 “재정특위의 방안을 살펴보면 공정시장가액 비율을 올려 실거래가 반영률을 높이겠다는 의지가 강하게 읽힌다”며 “공정시장가액 비율 인상에 따라 책정된 세금 인상분은 고가 주택에 사는 사람이라면 크게 부담이 되는 수준은 아니라고 보이기 때문에 시장의 충격이 크지 않을 것”이라고 말했다. 실제로 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장이 시뮬레이션한 결과(2019년 예상 공시가격 기준) 공정시장가액 비율을 현 80%에서 90%로 늘리면 서울 서초구 반포자이 전용 84.94㎡(전용면적 기준)의 종부세액은 90만원에서 12.1% 증가한 101만원으로 늘어난다. 100%까지 확대하면 25.5% 오른 113만원 수준이다. 한남더힐 233.06㎡의 경우 90%를 적용하면 18.6% 늘어난 872만원, 100%를 적용하면 37.2% 증가한 1,009만원이다. 세금 부담이 늘기는 하지만 집을 급하게 처분할 정도는 아니라는 분석이다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “국회와 정부가 여러 선택지 가운데 어떤 것을 택할지가 관건”이라며 “보유세 인상이 공정시장가액 비율 인상 수준에 그칠 경우 시장이 급랭할 상황까지는 가지 않고 가격도 보합세나 약보합세가 유지될 것으로 보인다”고 설명했다.

하지만 종부세율까지 상향 조정할 경우 시장이 장기 침체 국면에 빠질 수 있다고 전문가들은 관측한다. 심교언 건국대 교수는 “종부세율을 인상하려면 법률 개정 등 시간이 필요하기는 하지만 일단 한번 세율이 높아지면 다시 인하하기도 힘들고 고가 주택자들의 세 부담도 훨씬 늘어나기 때문에 반발이 클 것”이라고 분석했다.

1주택자와 다주택자 차등 과세 방안을 택할 경우에도 시장에 상당한 파장을 불러올 것으로 전망된다. 재정특위의 대안대로 1주택자는 공정시장가액 비율만 인상하고 다주택자는 공정시장가액 비율에 종부세율까지 인상할 경우 다주택자가 부담해야 할 세금이 훨씬 크다. 실제로 잠실동 잠실주공5단지 전용 82.61㎡를 한 채만 보유한 자의 종부세액(공정시장가액 비율 90% 적용)은 12.3% 늘어나지만 2채를 보유한 자의 종부세 인상폭은 19.8%까지 확대된다. 이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “다주택자가 전월세 시장에 기여한 바가 큰데 다주택자의 세 부담을 늘리면 이는 세입자의 전월세 부담으로 전가될 수 있다”며 “다주택자에 대한 규제가 부메랑이 돼 돌아올 수 있다”고 지적했다. 이창무 한양대 교수도 “올 들어 부동산 시장이 이미 하방 압력을 받고 있는 상황인데 다주택자에 대한 추가 규제가 효력을 발휘할지 의문”이라고 밝혔다.

정부가 의도와 달리 비싸고 투자가치가 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요를 더 높일 수 있다는 우려도 제기됐다. 함영진 랩장은 “지난해 말 정부가 다주택자에 대한 규제 강화 조치를 잇달아 내놓자 이른바 똘똘한 한 채에 수요가 집중돼 가격이 폭등하는 현상이 나타났었다”며 “다주택자에 종부세 부담을 더 늘리면 강남권을 중심으로 이 같은 현상이 심화될 수 있다”고 설명했다.

일각에서는 종부세의 목적을 달성하려면 정부 입장에서 다주택자 차등 과세 도입이 필요할 것이라는 관측도 나온다. 박기백 서울시립대 세무학과 교수는 “투기를 잡는 게 목적이라면 대상은 다주택자일 수밖에 없다”며 “보유세를 강화하는 방향으로 정책 역량을 집중한다면 다주택자에 초점이 맞춰질 수밖에 없다”고 말했다.
/한동훈·이완기·이재명기자 [e-mail]