[S머니] 양도세 혜택 중 하나만 줄여도 충격… '매물절벽'만 부추길수도

<부동산대책 1주택자까지 겨냥하나>

집값 급등 원인 '매물 부족' 꼽히지만… 정부, 수요만 억제

재건축 연한 연장 카드도 '공급 축소' 시그널 해석 우려

연이은 규제 불발에 "투기지역=우량지역" 비아냥도

최근 서울 및 수도권 지역에서 집값이 다시 뛰어오르자 정부는 “투기지역 추가 지정 등을 검토하겠다”고 엄포를 놓았다. 하지만 정부의 강한 의지만큼 집값이 잡힐 수 있을지 걱정하는 목소리가 적지 않게 나온다. 정부가 쓸 수 있는 ‘총알’을 상당수 소진한데다 얼마 남지 않은 규제카드를 꺼냈다가 시장 과열이 또다시 벌어질 경우 정부에 대한 신뢰가 급추락할 수 있다는 우려다. 특히 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건을 강화할 경우 서울에서 매물이 더 줄어들 수 있다는 우려가 있다. 현장에서는 집값 급등의 배경에 정부의 양도세 중과 조치, 임대사업등록자 등록 등으로 매물 부족이 원인으로 꼽히는데 1주택자 비과세 조건까지 강화하면 매물 잠김이 심화될 수 있다는 지적이다.

24일 부동산 업계의 설명을 종합하면 최근 정부가 집값 잡기에 총력을 기울이고 있다는 평가가 나온다. 최저임금 등 경제 문제가 불거지면서 정부의 지지율이 급격하게 하락하고 있는데 여기에 서울 및 수도권 집값 상승으로 자산 불평등 문제까지 부각되면 정부에 심각한 타격을 줄 것이라는 관측 때문이다.

이에 관련 전문가들은 정부가 서울 등 수도권 지역에서 투기지역 확대 카드를 꺼낼 것으로 예상한다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 앞서 23일 “조속한 시일 내에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역 등의 추가 지정을 검토해 과열 지역에 대해서는 투기수요 유입을 적극적으로 차단하기로 했다”면서 이를 시사한 바 있다.

현재 서울 25개 모든 자치구는 조정대상지역과 투기과열지구로 동시 지정돼 있다. 이 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마(포구)·용(산구)·성(동구), 노원구, 양천구, 영등포구, 강서구 등 11곳만 현재 투기지역으로 추가 지정돼 ‘3중 규제’를 받는 상태다. 이에 동작·동대문구 등 과열 지역에도 추가 규제로 압박을 가하겠다는 전략으로 보인다.

하지만 투기지역을 넓히는 것은 큰 효과를 가지지 못할 것이라는 예상이 벌써부터 나온다. 지금 적용받고 있는 규제와 크게 달라지지 않을 것이라는 분석 때문이다. 현재 서울 전역에서는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 다수의 제한을 받고 있다. 여기서 새롭게 투기지역이 되는 지역의 경우 사실상 주택담보대출 세대당 1건이라는 제한만 추가된다. 김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저는 “현 시장은 거래는 드물지만 매도자들이 비이성적으로 호가를 올리는 데 문제가 있다”면서 “하지만 투기지역 지정은 수요를 억누르는 측면이라 현 시장 상황과 맥락이 같지 않다”고 했다



재건축 규제 강화도 관측되는 대책 중 하나다. 재건축 연한은 과거 ‘준공 후 20년’이었지만 노무현 정부가 ‘준공 후 40년’으로 늘렸으며 박근혜 정부 들어 ‘준공 후 30년’으로 완화했다. 이에 규제 수준을 참여정부 때로 되돌릴 수 있다는 관측이다. 하지만 시장에서 이를 두고 ‘재건축 수익성 악화’로 읽지 않고 ‘공급축소 시그널’로 읽힐 수 있다는 해석이 많다. 이럴 경우 당장 신축 아파트에 대한 수요가 커지고 나아가 신축의 상승세가 강남 알짜 재건축의 몸값을 또다시 높이는 악순환이 발생한다는 지적이다.

최근 김현미 국토교통부 장관이 언급한 ‘공시가격 인상’도 정부가 쉽사리 추진할 수 없는 부분이다. 집값 제동을 위해 공시가격을 올렸다가 더 큰 ‘조세저항’을 몰고 올 수 있기 때문이다. 국토부 등 정부 관계자들이 줄곧 공시가격 현실화율의 목표 수치 등을 밝히지 않고 ‘지속적으로 높인다’는 원론적인 입장만 언급하는 것 역시 이런 이유에서다.

1주택자 양도세 비과세 조건 강화도 효과가 떨어진다는 지적이다. 현장에서는 집값 급등의 배경에 정부의 양도세 중과 조치, 임대사업등록자 등록 등으로 매물 부족이 원인으로 꼽히는데 1주택자 비과세 조건까지 강화하면 매물 잠김이 심화될 수 있다는 지적이다. 원종훈 KB국민은행 부동산세무팀 팀장은 “이런 세제 강화로는 추가적으로 주택을 구입하려는 심리는 막기 어려울 것”이라고 했다.

특히 정부가 지속적으로 꺼내는 대책이 시장의 불신을 높이고 있다는 우려가 크다. 현재도 온라인에는 ‘투기지역=정부가 지정한 우량지역’이라며 정부 정책을 비아냥하는 글들이 다수 올라온다. 익명을 원한 한 전문가는 “가격이 안정되려면 매물이 나오고 수요는 줄어드는 상황을 만들어야 하는데 정부가 양도세 중과, 임대주택사업 등록 의무화 등으로 현재 공급량을 급감하게 만들었다”면서 “앞으로 쓸 수 있다는 대책이 많지 않아 정부의 스텝이 꼬인 것 같은 우려가 든다”고 말했다.
/이완기·이재명기자 [e-mail]