정부가 과열된 서울 집값을 잡기 위해 ‘재건축초과이익환수제’ 카드를 본격 가동하기 시작했다. 국토교통부가 연내 재건축 예상 부담금 통보 대상지 총 34곳(서울 11곳·지방 23곳)을 추려내고 관련 작업에 착수한 것이다. 이에 따라 단지에 따라서는 ‘억대 재초환 폭탄’이 현실화 될 가능성이 커진 것이다. 이 뿐만이 아니다. 정부는 재개발에 대해서도 규제 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.
30일 관련 업계에 따르면 문정동 136 주택재건축조합이 늦어도 다음 주 중에 재건축 부담금 예상액을 통보받을 것으로 보인다. 송파구청은 이미 국토교통부와 한국감정원으로부터 검토 자료를 전달받아 자체 검토 중이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 5,900만 원으로 알려졌다. 조합이 제출한 5,400만 원과 큰 격차는 없지만 단독주택 재건축의 첫 부담금 산출인 만큼 별도의 산출식을 기대했던 조합의 기대는 빗나갔다.
◇단독주택과 아파트 차이 없다? =문정동 136 재건축 부담금의 쟁점은 종전 자산평가와 종후 자산 평가에 각기 다른 공시가격반영율을 적용하는 데 있다. 사업 시작 시점에서는 단독주택이라 45~55%를, 준공 후에는 70%이상의 아파트 공시가격 시세반영율로 계산하니 개발 전후 주택가격 차가 더욱 커질 수밖에 없다. 공시가격반영율에 따른 편차를 고스란히 개발이익으로 보고 재건축 부담금을 지우는 것은 부당하다는 게 문정동 136 조합의 입장이다.
감정원의 이번 검증 결과에도 첫 산출이었던 반포현대와 마찬가지로 종료시점 예상 주택가에 75%의 공시가격반영율을 적용한 것으로 알려졌다. 당초 단독주택 재건축의 특수성을 반영하기 위해 한국감정원은 한 주 더 자료 검토를 연장했고 조합에 보완 자료까지 요청했지만 아파트 재건축과 같은 방식으로 계산한 것으로 보인다. 조합 관계자는 “조합과 구청 주장대로 한국감정원이 현실적인 계산식을 고려했으나 최근 집값 상승으로 국토부가 보수적으로 예상액을 검토한 것으로 안다”면서 “통보액과 관계없이 비합리적인 산출방법에 대해서는 관리처분 인가 후 소송을 진행할 것”이라고 말했다.
◇‘억대 재초환 폭탄’ 맞을라 = 현재 사업시행인가를 받고 시공사까지 선정 완료한 강남구 대치 쌍용2차와 서초구 반포3주구도 긴장하는 분위기다. 이들 단지 조합은 재초환 부담금에 대한 우려로 아직까지 시공사 본계약을 체결하지 못하고 있다. 대치 쌍용2차 재건축 조합은 가구당 7,000만~8,000만원의 부담금을 예상하고 있다. 올해 시공사를 선정한 서울시 내 재건축 단지 중 가장 규모가 큰 반포3주구는 조만간 계약 협상에 들어갈 예정이다.
이밖에 다른 재건축 단지도 재건축 부담금 결과를 지켜보고 있다. 지난 8월 초 시공사와 계약을 체결한 강서구 화곡1구역 주택재건축 조합은 9월 초까지 산출 자료를 제출할 예정이다. 절차대로라면 제출 후 한 달 후인 10월 초까지 예상액이 통보된다. 화곡1구역 조합 관계자는 “아무리 작은 사업지라도 재건축초과이익환수제가 부담스럽지 않은 곳이 어디 있겠나”라며 “결과에 따라 문정동 136처럼 소송도 배제할 순 없다”고 말했다.
구로구청의 개봉5구역은 4월께 시공사 선정 후 몇 달 째 산출 자료를 보완 중이고 서초구 방배 신성빌라도 현재 두 번째 자료 보완을 요청받은 상태다. 은평구의 신사1구역도 정비계획 변경이 늦어져 예상액은 내년 초까지 미뤄질 수도 있는 상태다.
연이어 예정된 재건축초과이익환수금 예상액 통지에 더해 국토부가 재개발 구역에 대한 규제도 검토에 나섰다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정비사업 규제는 일종의 기선 잡기용”이라 “시장의 투자 수요가 재건축에서 시작되기 때문에 과도한 기대감을 잡으려는 목적”이라고 분석했다. 이어 “재개발 구역에도 전매제한 등을 강화한 규제가 있을 수 있다”고 전망했다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com
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