Q. 임대사업을 목적으로 상가를 경매로 낙찰받으려고 합니다. 법원 매각물건 명세서 상에 임대차 보증금과 월세가 기재되어 있는데, 이 임대료를 기준으로 수익률을 산출하면 문제가 없는 것인지요?
A. 경매 입찰에 앞서 조사할 내용과 방법은 부동산의 종류에 따라 달라지는데 특히 상업용 부동산을 경매로 취득하기 위해서는 주거용 부동산에 비해 각별히 신경 써야 할 사항들이 많습니다.
상업용 부동산을 취득하는 목적이 임대수익이라면 임대보증금과 월세에 대한 정확한 정보는 투자의 성패와 직접적인 연관이 있는 요소라 할 수 있습니다. 임대수익률을 판단하기 위해 필요한 정보를 얻는 과정에서 주의해야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.
경매의 매각대상 상업용 부동산이 조사 시점에 공실이거나, 임차인이 임대차조건에 대해 진술을 거부하는 경우가 아니라면 그 임대차보증금과 월세에 대한 정보는 매각물건명세서에 대부분 기재됩니다. 하지만 이 정보에 함정이 도사리고 있는 경우가 있는데 매각물건명세서 상에 기재되어 있는 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 경우가 그 중 하나입니다. 상업용 부동산의 경우 월세에 부가가치세가 부과됩니다. 주거용 부동산의 경우는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 임차한 것이 아니기 때문에 관행적으로 부가가치세를 상호 수수하지 않지만 상업용 부동산의 임대차는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 체결된 임대차이기 때문에 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 약정된 월세에 추가하여 수수하는 경우가 대부분입니다. 임대인은 이렇게 임차인에게 받은 부가가치세를 고스란히 세금으로 납부해야 하는데, 문제는 법원 매각물건명세서에 기재된 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 금액인지 분명치 않다는 것입니다. 예를 들어 현황조사서에 월세가 100만 원으로 표시된 경우 이 금액이 부가가치세를 포함하고 있는 금액이라면 실제의 월세는 약 91만 원이 되는 셈이기 때문에 월세가 100만 원일 때에 비해 수익률에서 10%정도의 차이가 발생하게 됩니다. 특히 매각물건명세서 상에 표시된 월세가 110만 원, 132만 원, 165만 원, 77만 원 등과 같이 11로 정확히 나누어 떨어지는 금액이라면 부가가치세를 포함하고 있는 금액일 가능성이 매우 높으므로 현장답사 시에 정확한 월세 파악에 각별한 주의를 기울여야 합니다.
또, 수개의 구분상가를 하나의 점포로 사용하는 경우도 함정이 있을 수 있습니다. 가령, 월세 200만원으로 101호와 102호를 모두 임차해 식당을 운영하고 있는 임차인이 있는데, 이 중 101호만 경매로 매각되는 경우입니다. 임차인은 101호와 102호의 월세를 구분하여 임대차계약을 한 것이 아니기 때문에 법원에 월세 200만원으로 권리신고를 하는 경우가 많습니다. 따라서 매각되는 부동산의 목록을 꼼꼼히 살피고, 현장조사를 통해 임대료 시세를 파악해 그 결과가 매각물건명세서 상의 임대료와 큰 차이를 보인다면 일단 의심을 해봐야 하고, 101호와 102호의 면적과 위치, 방향 등을 고려하여 101호와 102호를 개별적으로 임대했을 때 받을 수 있는 월세를 가늠해 입찰가격을 산출해야 손해를 면할 수 있습니다.
주거용 부동산과 상업용 부동산 모두 투자 종목이 될 수는 있지만 그 투자의 방법은 다릅니다. 주거용 부동산의 투자방식이 매매차익이라면 상업용 부동산의 투자방식은 임대수익입니다. 결국 수익률 산출에 결정적인 요소인 월세에 관해 잘못된 정보를 신뢰하고 입찰가격을 결정하면 취득과 동시에 손해를 보게 됩니다. 법원의 서류만으로는 부족하고, 현장을 방문해 물건의 현황과 매매시세, 임대시세까지 꼼꼼히 조사해야 성공적인 투자가 가능한 것입니다.
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