건축주는 건축을 시작하기 전에 시공사와 건축도급계약을 진행한다. 도급계약은 공사하면서 건축주와 시공사 사이에서 발생할 수 있는 여러 가지 상황에 대한 약속이다. 따라서 건축공사의 내용, 건축비, 지급조건, 준공일 등에 대관 세부 사항이 모두 포함되어 있어야 한다.
도급계약서가 얼마나 중요한지 예를 들어보자. 건축주 A가 보유한 토지에 건축을 하고자 건축사와 계약 후 건축허가 및 시공도면을 납품받고 평소 친분이 있는 시공사 B와 계약을 맺었다. 친구를 믿고 대략적인 내용만 파악하고 시공사 B가 가져온 계약서 서명한 것이다.
공사를 시작해서 한참 진행 중인데 친구인 시공사 B가 도면에 창호의 크기 및 종류가 표시되어 있지 않다며 추가 공사비를 요구한다. 건축주 A는 일정 금액을 추가로 지급하고 준공 날짜를 맞추어서 공사를 부탁한다. 이후에도 수시로 견적서와 다른 시공이라며 추가공사비가 들어갔다.
한 달 후, 시공사 B는 시공을 하는 다른 건축현장의 건축주로부터 공사대금을 받지 못하게 되는 상황이 되어 해당 현장 하도급협력업체로부터 자금 지급 독촉을 받게 된다. 시공사 B는 건축주 A에게 받은 공사 대금을 다른 건축현장의 하도급협력업체에 일단 지급한다. 즉 건축주 A의 건축현장에 쓰여야 할 건축대금이 다른 지역 현장의 건축대금으로 유용된 것이다. 이런 사실을 모르는 건축주 A는 어느 날 갑자기 자신의 현장에 유치권이 들어온 것을 알게 된다. 바로 시공사 B에게 연락했으나 그는 이런저런 핑계를 대고 준공날짜도 지키지 못한 채 현장이 멈춰버리게 된다.
소규모 건축 공사에서 이 같은 사고는 흔하게 발생하는 사례 중 하나이다. 건축주는 이러한 문제를 겪지 않으려면 도급계약서를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
도급계약시에는 건축공사의 내용, 건축공사 대금액 및 대금지급일, 지급방법, 공사의 착수시기, 완공시기 및 도급인에게 인도시기, 위약금 기타 손해배상에 관한 규정, 하자담보책임 기간 및 담보의 방법, 분쟁의 해결방법 등을 기재해야 한다. 또한 특수조건으로 마감재나 마감 품질 등에 대하여 세부적으로 명시해야 분쟁을 피할 수 있으며 시공자를 부득이하게 변경해야 하는 경우를 대비하여 3개월 이내의 인감 등 필요서류도 모두 구비해 놓아야 한다. 수급인 외에 하도급업체로부터도 유치권포기각서를 받아야 한다.
마지막으로 건설도급계약서 작성 시 주의할 점을 이야기한다고 모든 위험에 대처할 수 있는 것이 아니다. 공사현장에는 매일 수십 명의 인력이 장기간 출입하고 많은 자재와 장비 등이 반입되면서 계약 시점에서는 예상하기 어려운 일들이 발생하기 때문이다. 따라서 반드시 실무경험이 충분하고 전문성이 충분한 업체의 도움을 받아 도급계약을 체결하고 공사일정 관리나 공사비 통제를 하면서 건축공사를 진행하는 것이 건축사고를 방지하는 방법이다.
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