거주하고 있던 집이 오래되다 보니 누수가 발생하고 보일러를 가동해도 단열이 되지 않는다. 새집을 짓고 싶은데 건축비가 부족하다. 대다수 건축주가 비용 문제를 가지고 있을 텐데, 주변 신축 주택들은 어떻게 건축자금을 마련하는 것일까? 건축비를 대출받는 방법에는 크게 세 가지가 있다.
첫째, 제1금융권(신한은행, 우리은행 등)의 건축비 대출을 사용하는 방법이다. 1금융권의 경우 건축비 대출을 취급하고 있다. 토지담보가치 이상의 대출을 하지는 않지만 금리가 저렴한 편이다.
건축 자금이 어느 정도 여유가 있는 건축주는 제1금융권의 건축비 대출만 활용하면 안전하겠지만 자금의 여력이 없는 상황에서 제1금융권 대출로는 100%의 건축비를 확보하지 못할 수 있다. 오히려 건축자금의 여유가 없는 상태에서 건설사와 도급계약을 체결하고 일부 외상공사를 약정한 경우에는 공사중단 사태가 일어날 위험성이 높아진다. 이러한 경우 제1금융권 대출 사용은 현실적으로 어렵다.
두 번째, 일부 제2금융권 대출을 사용하는 방법이 있다. 자기자본으로 5~30%의 건축비가 확보된 상태에서 제2금융권대출을 이용하면 공사비의 100%를 확보할 수 있다. 물론 자기자본을 요구하는 정도는 지역과 개인의 신용상태 및 담보 제공능력에 따라 달라진다.
예를 들어 토지비, 건축비, 기타비용 등을 합하여 총사업비가 20억원이라고 할 때 은행에서 요구하는 자기자본이 20%라고 하자. 이때 나머지 16억원의 경우 건축비 대출이 가능하지만 케이스별로 다르니 전문적인 검토를 통해서 사업을 진행해야 한다.
이러한 대출은 PF(Project financing)성격이기 때문에 토지 담보가치 이상의 대출 실행이 가능하고 건축주의 신용도가 낮은 경우에도 사업성이 좋으면 대출실행이 가능하다. 다만 건축주의 신용도에 따라 금리는 차이 날 수 있다.
세 번째, P2P 업체 등의 사금융을 이용하는 방법이 있다. 사금융의 영역에 속하는 일부 P2P 업체에서 건축비 대출을 취급하고 있으며 이러한 대출은 일반 금융사보다 쉽게 대출 승인을 받을 수 있다.
예를 들어 토지담보가격은 10억원인데 건축비가 10억원이고 토지에 선순위 담보대출이 거의 다 설정이 되어 있다면 제1, 2금융권에서의 대출은 쉽지 않다. 하지만 P2P 업체의 대출을 사용하면 높은 금리이지만 자금 조달은 가능하다.
하지만 사금융을 사용할 경우 높은 금융 비용과 이용 수수료 등이 발생하므로 사업성이 높은 프로젝트가 아니라면 P2P 대출을 사용하는 것은 지양해야 한다. 자칫 사업성에 비교해 너무 비용이 많이 발생해 사업으로 발생하는 수익이 모두 금융 비용으로 사라질 수도 있기 때문이다. 또한 사금융은 대부만 해주고 공사비의 유용 등을 제대로 통제하지 않아서 추후에 공사가 중단되는 일도 비일비재하다.
결론은 건축주 개인의 경제적 상황과 부지에 지어질 건축물에 따라 적합한 대출을 골라야 한다. 건축주 자신의 경제적인 상황, 분양물이라면 분양성과 수익률, 부지의 입지 등을 종합적으로 검토한 후에 목적 부지에 가장 적합한 금융을 이용해야 비용을 절약하는 건축방법이 될 수 있다.
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