시공사와 도급계약을 체결하고 공사가 시작되면 건축주는 이제 실제 공사현장을 직면하게 된다. 도급계약서에는 아주 많은 내용이 있으며 소규모 건축공사라도 건축 공정이 다양하고 복잡해서 공사 현장을 전문가가 아닌 건축주가 관리하는 것이 현실적으로 어려운 일이다. 그렇다면 건축주는 어떻게 해야 할까?
먼저 시공사를 통제할 수 있는 서류들을 챙겨야 한다. 도급계약 후 시공을 시작하면 어느 순간 시공사가 자기 편의대로 공사를 진행하는 문제가 발생할 수 있다. 또한 갑자기 시공사의 하도급 협력업체나 민원인들로부터 부지에 가압류가 들어오는 경우도 왕왕있다.
시공 현장에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비해 서류들을 미리 검토해야 한다. 예를 들어 내 집을 짓는 업체가 각종의 보증서 발행능력이 있는지, 재무상태는 얼마나 건실한지 등을 파악하고 나서 도급해야 한다. 나아가 시공권포기각서나 수급인 및 하수급인들의 유치권포기각서를 빠짐없이 챙길 필요가 있다.
두 번째 공사대금의 관리 통제가 중요하다. 즉 도급계약 후 시공사가 기성금을 요구할 때 그대로 공사비를 내서는 안 된다. 가령 실제 공사는 2억원 정도 시공한 상태인데 공사비로 4억원을 지급해 버리면 이후에 시공사가 부당한 추가 공사비를 요구며 공사를 중단해 버리는 등 문제를 일으켜도 건축주는 시공사를 쉽게 내칠 수 없게 된다. 초과 지급된 공사대금을 되돌려 받는 건 불가능에 가까워서 마음 아프게도 건축주는 시공사에게 계속 끌려다니게 된다.
따라서 시공사가 기성금을 달라고 할 때 건축주는 기성율을 평가한 후 실제 공사한 물량에 상응한 만큼만 지급해야 한다. 기성율에 따른 기성금란 공사의 진행률에 따른 공정을 산출해 현재까지 시공된 부분만큼의 공사금액을 말한다.
통상적으로 약정 총공사비에 기성고율을 곱하여 산정한다.
* 기성고율= 기시공 부분에 소요된 공사비 / (기시공 부분에 소요된 공사비 + 미시공 부분에 소요될 공사비)
* 기성고= 약정 총공사비 × 기성고율
위 산출식은 중간타절금 산출과 관련된 판례의 입장인데, 기성금을 지불하기 위한 평가에 참고가 될 수 있다.
가령 총 공사비를 10억원으로 도급계약했다고 하자. 현재 기성고율이 20%라면 2억원 미만으로 기성금을 지급하는 게 맞다. 그런데 이미 지급된 금액이 1억원이고 이번에 1억2,000만원의 청구가 들어 와서 건축주가 이에 응하였다면 22%의 기성을 지급한 것이 되어 2000만원이 과다지급된 결과가 된다. 정확하게 기성율에 따른 기성고를 평가해 실제 현장에서 공사진행이 된 것만큼만 지급을 해야 공사비 과다지급에 따른 피해를 예방할 수 있고 동시에 시공사를 통제할 수가 있다.
세 번째로 공사 일정 관리가 중요하다. 공사 진행이 지지부진하면 계속해서 건축비 대출 이자를 내야 하는 건축주의 부담이 클 수밖에 없다. 따라서 공정표대로 공사가 진행되고 있는지 나날이 체크를 해야 한다.
마지막으로 안전사고에 유의하여야 한다. 건축주 직영공사를 한다면 더욱 그렇다. 직영공사 현장에서 사고가 날 경우 건축주가 직접 책임을 지는 것이 원칙이므로 각별히 주의해야 하며 경험이 많고 신뢰할 수 있는 업체와 거래를 통해 위험을 분산시켜야 한다.
건축은 나의 전 재산을 투자하여 진행하는 일생일대의 가장 큰 사업일 수 있다. 건축사무소나 시공사를 선택하고 공사를 진행하고 준공을 낼 때까지 한시도 긴장을 늦춰서는 안 된다는 것을 명심해야 한다.
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