대부분 영세업체서 시공
완공전 유치권 갈등 소지다분
등기부 검토·현장확인 필수
낡은건물은 관리비 체크를
A. 최근 서울의 극소형 수익형 부동산이 주목을 받고 있습니다. 아파트를 비롯한 주거용 부동산 상품들이 정부의 강력한 규제를 받고 있는데다 아파트 값도 높게 상승했기 때문입니다. 실제 상업·업무용 거래량을 보면, 올해 1월부터 10월까지 서울 상업·업무용 거래는 5만 8,639건으로, 같은 기간 동안 거래된 수치가 역대 최고치를 갱신 중에 있습니다. 지난 2015년(5만2,769건) 5만 건을 처음으로 넘어선 이후 2016년 5만 5,219건, 2017년 7만 6,735건 등을 기록 중으로 수익형 부동산의 거래량은 꾸준히 증가하고 있습니다.
이처럼 상업·업무용 부동산 거래량이 늘고 있는 이유 중 하나는 아파트값 상승이 많은 영향을 미친 것으로 분석됩니다. 부동산정보업체에 따르면 서울 평균 아파트값은 12월 현재 기준 8억 4,000만 원 선이다. 전용 60㎡ 이하의 소형 아파트는 평균 5억 5,000만 원 선, 전용 60~85㎡ 이하는 8억 원 선, 85㎡ 초과는 12억 8,000만 원 선입니다.
이와 비교해보면 오히려 극소형 빌딩들이 아파트보다 더욱 저렴할 때도 있습니다. 서울 강북권인 도봉구에서 대로변에 있는 지상 4층, 연면적 444㎡ 규모의 상가주택의 경우 13억 원 선에 매물이 나와 있습니다. 또, 역세권 상가주택의 경우도 지하1층, 지상 4층, 연면적 481㎡ 규모가 매매가가 18억 원 선입니다.
서울 은평구도 지하1층, 지상 3층, 연면적 400㎡ 규모의 역세권 소형 빌딩이 18억 원 선에 매물이 나와 있고 강북구 미아동에 연면적 365㎡ 규모의 역세권 극소형 빌딩은 20억 원 선에 매물이 나왔습니다. 같은 미아동에서 고시원으로 쓰는 연면적 298㎡ 규모의 소형 빌딩도 14억 원선이면 매입이 가능합니다.
이처럼 강북권에 있는 초소형 빌딩이나 상가주택들은 서울에 있는 공급면적 110~132㎡(구 30평형대)대의 평균 아파트값보다 저렴한 곳들이 많이 있습니다. 이러다 보니, 아파트보다 임대수익과 지가상승에 따른 미래가치까지 기대되는 수익형 상품이 인기를 끌고 있는 것으로 보입니다.
여기에 수익형 부동산의 경우 주택에서 적용 받는 대출규제를 비롯한 여러 부동산규제에서도 비교적 자유로운 편인 점도 강북권 극소형 빌딩이나 수익형 상품에 관심을 기울이게 하고 있습니다.
하지만 주의해야 할 점도 많습니다. 극소형 빌딩이나 상가주택들의 경우 신축은 영세업체에서 대부분 시행 및 시공을 하게 됩니다. 자칫 자금이나 업체에 문제가 생길 경우 유치권 등의 문제가 있을 수 있어, 매입 전 현장확인이 꼭 필요합니다. 또 등기부상에 실제 건물주와 계약자 명이 다든 경우도 많아 주의해야 합니다.
두 번째는 관리의 문제입니다. 수익형 부동산의 경우 건물 관리를 대행업체에 맡기는 경우가 많습니다. 하지만 오래된 극소형 건물의 경우 임대수익에 비해 관리비가 더 많이 나올 가능성이 높기 때문에, 건물주가 사소한 문제는 직접 관리할 수 있는 노하우를 배워둘 필요가 있습니다.
마지막은 임대수익입니다. 극소형 빌딩이나 상가주택은 위치에 따라 공실이 많이 발생할 가능성이 높습니다. 반면, 건물 면적이 작다 보니, 가치가 상승하는데도 한계가 있을 수 있는데요. 이에 따라 소형이지만 공실률이 낮고, 임대수익이 꾸준한 곳을 중심으로 알아보는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
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