금번 청약제도 개편으로 청약자격 요건은 훨씬 까다로워졌다. 정부가 11일 이후 모집공고를 내는 단지부터 무주택자 당첨 확률을 높인 새로운 청약제도를 적용하기로 했기 때문이다.
투기과열지구나 청약과열지역, 수도권, 광역시에서 추첨제로 청약 당첨자를 선정할 때 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 나머지 25%는 무주택자와 1주택자가 경쟁을 해야 하며, 만약 1주택자가 당첨되면 신규주택 입주 후 기존 주택을 6개월 내에 매도해야 한다. 이를 이행하지 않을 경우 공급계약 취소는 물론 500만원 이하의 과태료나 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.
분양가상한제 적용주택의 전매제한기간과 공공분양주택의 거주기간도 크게 강화됐다. 이번 개편이 투기수요의 분양시장 진입을 철저하게 배제시키고 무주택 실수요자들의 당첨기회를 더욱 늘리기 위한 방편인 만큼 1주택자들의 당첨확률은 크게 줄어든 것이 사실이다. ‘주택 갈아타기’를 노리는 1주택자의 당첨 가능성은 거의 희박해진 셈이다.
1주택자들은 무주택자에 비해 청약가점이 상대적으로 낮기 때문에 주요지역에서 청약가점제로 당첨되기란 사실상 불가능하다. 따라서 1주택자들은 가점제보다는 추첨제 선호해왔지만, 이 마저도 힘들어질 것으로 보인다. 정부가 추첨제로 공급하던 중대형 아파트를 무주택자에게 우선 공급하기로 했기 때문이다.
■ 다급해진 1주택 실수요자들…’非’규제지역으로 행선지 변경?
일단 규제지역은 청약 및 대출요건이 까다롭고 전매제한 기간도 길어 1주택 실수요자들의 부담도 만만치 않다. 게다가, 수도권 주요지역(규제지역)은 당첨가능성도 희박한 만큼 다급해진 1주택자들이 유망 비규제지역에 눈길을 돌릴 것으로 예상된다.
또, 임대사업자의 혜택이 줄어드는데다 1주택자의 당첨확률도 낮아 투자수요가 규제지역을 빠르게 이탈할 것으로 보인다. 대출 규제도 강화되면서 중도금이나 잔금 등 비용부담도 커질 수밖에 없다는 것도 중요한 이유다. 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택 중복보유 허용기간 단축도 실수요자들에게 적지 않은 부담으로 작용한다.
특히, 1주택자들은 규제지역에서의 청약의 기회가 거의 제공되지 않으므로 결국 비규제지역의 분양시장에 눈길을 둘 수밖에 없는 실정이다.
■ 주목해야할 비규제지역 어디?
정부가 내놓은 부동산 규제로 풍선 효과를 누리는 곳이 바로 비규제지역이다.
비규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역 등에 속하지 않은 곳으로 분양권 전매제한이 없다. 또 청약 추첨제 비율이 전용 85㎡ 이하 60%, 전용 85㎡ 초과 100%로 높으며, 유주택자 또한 1순위 가점제 신청이 가능 하기에 실수요자는 물론 투자자들도 몰릴 가능성이 높다. 양도소득세 중과 대상도 아니다. 주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 규제지역 40%보다 높은 60%를 적용 받는다.
그 중에서도 수도권이지만 비규제 지역에 속하는 곳과 교통망 확충으로 범수도권에 해당돼 수요를 불러 모을 수 있는 일부 지방 도시를 주목할 만하다. 수도권에서는 대표적으로 인천, 부천 그리고 지방에서는 강원도 춘천을 꼽을 수 있다. 이들 지역은 비규제지역이라는 장점은 물론 입지적 우수함까지 갖춰 서울 입성이 어려운 투자자들과 지역 실수요자들을 끌어 모으며 뜨거운 청약열기를 이어가고 있다. 과거, 분양시장에서 소외되어 왔던 지역이나 분양시장의 불모지라고 불렸던 지역들까지 청약 돌풍이 불어오고 있는 것이다.
금융결제원에 따르면 지난 10월, SK건설이 인천 서구 가정뉴타운에 분양했던 ‘루윈시티 SK리더스뷰’가 24.4대 1의 청약경쟁률을 기록하며 분양을 일찌감치 마무리 지었다. 인천에서 입지적으로 열악하다는 평가를 받아왔던 검단신도시 첫 분양물량인 ‘인천 검단호반 베르디움’도 6.5대 1로 1순위에서 청약접수를 모두 끝냈다.
또, 지난 달에는 한화건설이 공급하는 인천 미추홀뉴타운 첫 사업지인 ‘인천 미추홀 꿈에그린’ 복합단지도 전용면적 140㎡ 펜트하우스가 29.5대 1의 최고 경쟁률, 전체 평균 6.64대 1을 나타내며 순위내 마감에 성공했다. 금융결제원이 청약경쟁률 집계를 시작한 2009년 이후 인천 미추홀구(舊 남구)에서 가장 많은 청약자 수인 4,461이 몰려 비규제지역 인기를 실감케 했다.
실수요자들이 탄탄하게 시장을 받치고 있었던 만큼 가격 등락 폭이 크지 않은 부천도 청약 시장에 훈풍이 불었다. 지난 6월 소사원시선 개통으로 시흥, 안산 등으로의 이동도 편리해지고 교통 관련 호재들이 이어지면서 서부 수도권 교통의 중심지로 주목을 받은 것. 부천 소사역~고양 대곡역 노선(2021년 예정)의 개통이 예정돼 있고, GTX-B노선과 송내~부천역 트램 신설 등 사업도 계획되어 있어 교통 여건은 더욱 우수해질 전망이다. 올 2월 분양한 ‘부천 e편한세상 온수역’은 일반공급 156명 모집에 4,921명이 몰리며 1순위 평균 청약경쟁률 31.54대 1을 기록했다. 최근 분양한 ‘래미안 어반비스타’도 큰 인기를 끌며 신혼부부 특별공급 모집에서 전용면적 84A㎡는 최고 경쟁률 17.33대 1을 보이기도 했다.
강원도 지역은 지난 3월 대우건설이 공급한 ‘춘천 센트럴타워 푸르지오’는 1순위 청약경쟁률 27.03대 1을 나타내며 2018년 강원도 최고 기록을 세웠다. 금융결제원이 청약경쟁률 집계를 시작한 2009년 이래 춘천시에서 가장 높은 경쟁률이다. 2위 역시 1월 춘천에서 분양한 ‘춘천파크자이’가 17.31대 1의 경쟁률을 보이며 춘천 분양시장의 뜨거운 열기를 입증했다.
열기를 이어 내년 1월에는 강원도 춘천시 온의동 산44-1(온의도시개발사업지구) 일대에 시행사인 디에이치씨개발㈜이 ‘춘천 센트럴파크 푸르지오’를 선보일 예정이다. 지하 2층~지상 32층, 14개 동, 전용 59~124㎡, 총 1,556세대로 지어지며, 신흥주거지인 온의지구에 조성돼 수요자의 선호가 높을 전망이다.
또 서울-양양고속도로(동서고속도로)와 강릉선 KTX 개통과 더불어 2025년 개통 예정인 동서고속화철도는 서울 용산부터 속초까지 75분이 소요될 것으로 예상돼 서울 접근성을 높이는 교통호재로 범수도권의 입지를 더욱 다질 전망이다. 춘천은 비규제지역(수도권 및 광역시를 제외한 기타지역)으로 중도금 대출은 한 세대당 2건, 1인당 최대 3억원까지 가능해 공급을 앞둔 단지들에 많은 수요가 몰릴 것으로 예상된다.
부동산 전문가는 “과거 발표됐던 9.13대책과 후속조치 내용 모두 규제지역의 압박 강도를 높여왔다”면서 “규제지역의 압박에 못이긴 주택수요자들은 결국 비규제지역 중에서도 입지적 우수성과 미래가치가 높은 지역으로 행선지를 돌릴 수 밖에 없다”고 전했다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
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