[서울시 2022년까지 8만가구 건설] 북부간선도로 위에 임대아파트…호텔을 청년주택으로

<임대 5만·분양 3만 가구 계획>

강남 노른자 등 가용부지 활용

하계 5단지 등 노후임대 재건축

상업지역 주거비율 600%로↑

민간 참여 미지수…주민 반발 커

공급계획 현실화는 산넘어 산

총 800가구의 아파트가 들어설 서울 강남구 삼성동 서울의료원 주차장 부지. /송은석기자

서울시가 부동산 시장 안정화와 주거난 해소를 위해 오는 2022년까지 총 8만가구의 공공주택을 공급하기로 했다. 유럽과 같이 도로 위 혁신적인 공간 개발과 함께 상업지역·준주거지역·역세권 용적률 상향, 정비사업 단지 내 임대주택 비율 확대 등을 통해 주택공급을 대폭 늘리겠다는 것이다. 또 종로 베니키아호텔 같은 도심 오피스빌딩 일부를 청년주택으로 전환하고 서울주택도시공사(SH)가 보유한 노후 임대주택을 재건축하는 방안도 추진한다.

서울시는 26일 이 같은 방안을 골자로 한 ‘주택공급 혁신방안 및 세부공급계획’을 발표했다. 지난 19일 서울시가 국토교통부와 함께 발표한 주택공급계획의 세부안이다. 총 8만가구 중 분양주택은 약 3만가구다. 나머지는 임대주택이다. 전문가들은 이번 방안을 그린벨트 사수를 위해 가용 가능한 토지와 방법을 총동원한 백화점식 대책이라고 평가하고 있다. 단 유휴부지 개발의 경우 주민 반발이라는 산을 넘어야 하고 용적률 상향 등을 통한 도심 고밀도 개발에 민간 사업자들이 많이 참여할지도 미지수다. 2022년까지 8만가구를 공급하겠다는 목표 달성이 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다.

◇도로 위 인공대지, 임대주택 재건축 등 8만가구 공급=시는 우선 차고지·도로 등 가용부지를 활용해 2만5,000가구를 공급하기로 했다. 가장 눈에 띄는 것은 도로 위에 인공대지를 만들어 주택을 건설하기로 한 것이다. 북부간선도로(신내IC~중랑IC) 상부에 인공대지를 설치해 공공주택 1,000가구를 지을 예정이다. 고속도로와 건물을 복합적으로 건축한 일본 오사카의 ‘게이트타워’나 도로 상부를 활용해 주택을 지은 독일 베를린의 ‘슐랑겐바더 슈트라세’ 같은 혁신적 건축물을 벤치마킹했다.

또 기존 부지 활용계획을 변경해 주택을 새롭게 공급한다. 구체적으로 강남구 삼성동 서울의료원 주차장(7,000㎡·800가구), 대치동 동부도로사업소(5만2,795㎡·2,200가구) 등 강남 ‘노른자위’ 땅에 공공주택이 대거 들어선다. 이 밖에 장지·강일 차고지 부지 등도 택지로 개발된다.

도심 개발을 통해서는 3만5,000가구가 공급된다. 이를 위해 시는 상업지역 주거비율을 400%에서 600%로 늘리고 준주거지역 용적률도 400%에서 500%로 높일 계획이다. 도심 내 정비사업 구역의 주거비율도 90%까지 확대된다. 내년 3월 시행을 목표로 하고 있으며 3년간 한시적으로 적용된다. 또 도심 업무용 빌딩의 공실을 주거용도로 전환하는 전략도 추진한다. 중ㆍ대형 업무빌딩은 청년주택으로, 소형 업무빌딩은 사회주택 등 공유주택으로 공급하는 것이 큰 방향이다. 시는 우선 종로구 베니키아호텔 건물 일부를 청년주택 255가구로, 용산구 업무용 빌딩 일부를 공유주택 200가구로 전환하기로 했다.



이 밖에 가로주택정비사업 등 저층 주거지 활성화로 1만6,000가구를 공급한다. 정비사업을 추진할 때 공공기여로 공공주택을 확보하는 방안을 추진하고 노원구 상계마들단지와 하계5단지 등 SH가 보유한 노후 임대주택 재건축을 통해 4,600가구를 추가로 지을 계획이다. 시에 따르면 2022년까지 공급될 공공주택 8만가구 중 60% 이상이 임대주택이다. 류훈 서울시 주택건축국장은 “공공주택 8만가구 중 5만가구는 임대, 3만가구는 분양 형태로 공급될 것”이라고 말했다.

◇주민 반발·민간 참여 등 공급까지는 첩첩산중=서울시의 이 같은 계획이 예정대로 진행될지는 미지수다. 서울시가 내놓은 소규모 택지의 경우 지구 지정 등의 행정 절차가 필요없지만 주민 반발이 예상된다. 특히 애초 개발계획과 달랐던 부지의 경우 주민 반발이 벌써부터 나타나고 있다.

한 예로 강서구 ‘서남 물재생센터’ 부지는 하수처리시설에서 나는 악취로 주민 민원이 많았던 지역이다. 이에 서울시는 2008년부터 물재생센터를 지하로 옮기고 그 자리에 대규모 생태공원 조성을 추진해왔다. 서울시는 일부 부지를 활용해 공공주택 2,390가구를 공급할 계획이지만 공원을 기대했던 주민들 사이에서는 불만이 나오고 있다. 또 북부간선도로에 인공지반을 조성하는 방안은 국내에서 유례를 찾기 힘든 방식인 만큼 소음·먼지·교통체증 등과 관련한 주민 민원이 불거질 가능성이 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “시장 안정을 위해서는 좋은데 어떻게, 언제 할 것인가가 중요하다”며 “업무용 빌딩을 주거용으로 바꾸는 것은 기술적으로 문제가 있어 전체 공급량도 한계가 있을 것”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 특례기한을 3년으로 못 박으면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 이뤄질지 의문”이라고 말했다. 김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “8만가구의 총량은 의미가 있지만 너무 임대로 치우쳐 있어 분양 수요를 충족시키는 데는 한계가 있을 것 같다”고 말했다./한동훈·이재명기자 [e-mail]