초역세권 상가를 주목하는 투자자들이 늘고 있다. 정부의 잇따른 주택시장 규제로 부동산 시장의 불안정성이 지속되면서 선별 투자의 중요성이 강조되고 있기 때문이다. 풍부한 유동인구가 확보되는 출구 바로 앞 초역세권 입지의 상가는 공급 물량도 한정돼 있어 부동산 시장 등락의 영향을 적게 받는 최적의 입지로 평가 받는다.
일반적으로 초역세권은 지하철역에서부터 반경 250m 이내를 의미하며 역세권의 경우 이보다 2배 가량 더 먼 500m 이내를 의미한다. 하지만 이는 직선거리를 기준으로 하고 있어 실제 도보 이동 시 체감 거리와 상이한 경우가 다반사다. 이에 업계에서는 실질적인 초역세권을 출구에서 도보 5분 이내, 역세권은 도보 10분 이내로 보는 것이 적당하다고 입을 모은다.
이 같은 도보 5분 이내의 초역세권 상가는 출구와 바로 인접해 접근성이 좋다 보니 지하철역 출구를 오고 가는 풍부한 유동인구 확보에 유리하게 작용한다. 더욱이 안정적인 배후수요는 공실의 위험성을 낮추는데 도움을 주는 것은 물론 향후 프리미엄에 따른 자산가치 형성에도 긍정적인 영향을 미친다.
실제 초역세권 상가는 역세권 상가에 비해 기준시가 상승폭이 크다. 국세청 기준시가 자료를 보면 지하철 5호선 마포역 1?2번 출구 바로 앞에 위치한 ‘한화오벨리스크 상가(101호 기준)’의 현재(2019년 1월 1일) 기준시가는 3.3㎡당 약 2,565만원으로 지난해(약 2,356만원) 대비 8.87% 올랐다. 반면 출구에서부터 도보 5분 이상 걸리는 ‘삼성프라자(101호 기준)’의 3.3㎡당 기준시가는 3.64%(약 1,756만원→1,820만원) 오르는데 그치며 초역세권 상가와 2배 이상의 상승폭 차이를 보였다.
같은 단지 내 상가라도 지하철역과의 거리에 따라 기준시가 상승폭이 극명하게 갈리기도 한다. 지하철 9호선 신반포역 4번 출구와 바로 인접한 ‘래미안퍼스티지 신반포역상가(101호 기준)’의 3.3㎡당 기준시가는 현재(2019년 1월 1일) 약 5,892만원에 형성돼 있어 1년 전(약 5,425만원) 보다 8.6%나 상승한 수치를 보였다. 반면 출구에서 도보 5분 가량 소요되는 ‘래미안퍼스티지 중심상가(101호 기준)’는 같은 기간 동안 0.16%(약 4,369만원→4,376만원) 오르는데 그쳤다.
이렇다 보니 분양시장에서도 초역세권 입지의 상가는 흥행가도를 달리고 있다. 지난 11월 서울 강동구 고덕지구 내 선보인 ‘고덕역 대명벨리온 상업시설’은 지하철 5호선 고덕역 4번 출구가 걸어서 3분 거리에 불과한 초역세권 상가다. 이 상가는 청약 당시 84개 호실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어진 계약에서도 하루 만에 모든 호실이 주인을 찾아가면서 성공적으로 분양을 마쳤다.
이보다 앞선 지난 4월 분양한 ‘동래롯데캐슬퀸 상가’ 역시 부산지하철 1호선 동래역 2번 출구 바로 앞에 위치하고 있다. 이 상가는 37개 호실 모집에 513명이 몰리면서 13.86대 1의 높은 평균 경쟁률을 기록한데 이어 단기간 내 100% 계약을 완료했다.
업계 관계자는 “일반적으로 초역세권 상가는 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 가능해 선호도가 높은 편”이라며 “특히 역과 가까울수록 가치 상승 가능성이 높아지는 만큼 현장 답사를 통해 유동인구 및 출구와의 실제거리 등을 꼼꼼하게 살펴본 후 초역세권 여부를 판단하는 것이 현명한 상가 투자 방법일 것”이라고 말했다.
이 가운데 일 평균 승?하차 인원이 약 1만 6,500명(출처: 서울교통공사)에 달하는 지하철 3호선 독립문역 출구가 바로 앞에 위치한 초역세권 입지인 ‘경희궁 롯데캐슬 상가’가 1월 중 분양을 앞두고 있어 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 이 상가는 상가 바로 앞에 위치한 지하철 3호선 독립문역 3번과 3-1번 출구가 상가의 보행자 출입구와 바로 인접해 있다.
롯데건설이 공급하는 ‘경희궁 롯데캐슬 상가’는 서울 종로구 무악동 46번지 일원에 위치한 경희궁 롯데캐슬의 단지 내 상가로, 전체 1층 스트리트형으로 이뤄지며 전체 27개 호실 중 조합원분 13개 호실을 제외한 14개 호실을 일반에 분양한다. 전용면적은 26~45㎡대의 실용성 높은 평형 위주로 구성돼 있다.
풍부한 배후수요를 갖추고 있는 것도 이 상가의 또다른 강점으로 꼽힌다. 경희궁 롯데캐슬 단지 내 195세대의 고정고객은 물론 주변으로 인왕산 1?2차 아이파크(977세대), 무악현대아파트(964세대), 극동아파트(1,300세대), 경희궁자이(2,415세대) 등 약 5,800세대 이상의 배후수요를 안정적으로 확보하고 있다.
이 외에도 상가 인근으로 독립문초, 대신중, 대신고, 한성과학고 등 약 1,600명 이상을 수용하고 있는 교육시설이 밀집해 있어 고정적인 학생수요에 대한 기대감도 크다. 또한 상가 맞은편으로는 연간 126만명의 방문객이 찾는 서대문독립공원이 자리잡고 있으며 뒷편으로 인왕산 등산로 입구도 위치하고 있어 나들이객 및 등산객 등 풍부한 유동인구 흡수도 가능할 것으로 보인다.
일대 상업시설 노후화에 따른 높은 희소성도 기대된다. 독립문역을 중심으로 반경 500m 이내 대부분의 상업시설이 노후화돼 있어 신축 상가에 대한 니즈가 높다. 이에 따라 기존 상권 이용고객 등을 포함한 배후수요를 확보함은 물론 노후화된 독립문역 상권 내 새로운 랜드마크 역할을 할 것으로 예상된다.
경희궁 롯데캐슬 상가는 전 점포가 왕복 7차선 대로변을 따라 늘어선 오픈 스트리트형으로 배열돼 있어 가시성과 접근성이 뛰어난 만큼 고객의 쇼핑 동선에 최적화돼 있다. 이는 유동인구를 자연스럽게 끌어들이고 체류시간을 늘리며, 상권 활성화에 긍정적인 효과를 줄 것으로 기대를 모으고 있다.
한편 분양홍보관은 서울 종로구 무악동 46번지 일원 경희궁 롯데캐슬 103동 119호에 위치하며, 입찰은 1월 14일(월) 예정이다.
/김동호기자 dongho@sedaily.com
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