정부가 주택임대사업자에 대한 고삐를 더욱 옥죄고 있다. 각종 세제 혜택 축소에 이어 이번에는 임대사업자에게 주어지던 저리 대출도 사라지게 됐다. 정부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 주택도시기금을 통해 취급하던 민간임대주택매입자금 대출 상품에 대한 판매가 이달 말 종료된다. 매입자금대출은 금리(장기민간임대주택 기준 연 2.2~3.0%)가 시중은행보다 낮고 총부채상환비율(DTI)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제도 적용받지 않는다. 임대사업자들이 주택을 매입할 때 활용했던 대출 상품이다.
이뿐만이 아니다. 주택임대사업자에 대한 정부 정책 기조가 ‘장려’에서 ‘규제’로 바뀌면서 규제가 잇달아 강화되고 있다. 하지만 여전히 주택임대사업자 등록이 유리한 측면이 있다. 전문가들은 강화된 규제가 지난해 ‘9·13대책’ 이전에 구입한 주택에 대해서는 소급 적용이 되지 않는데다 장기보유특별공제 등의 혜택이 살아 있는 만큼 등록을 하는 편이 유리하다고 조언한다. 단 전용면적과 공시가격은 반드시 따져봐야 한다고 충고한다.
◇ 당근책 줄었지만 소급 적용 안돼=주택임대사업자의 혜택을 대폭 줄인 지난해 ‘9·13대책’과 최근 발표된 ‘2018년도 세법 시행령 개정안’의 공통적인 특징은 대책 이전부터 보유했던 주택에 대해 소급 적용이 안 된다는 점이다. ‘9·13대책’은 지난해 9월14일 이후 취득한 주택부터, ‘세법 시행령 개정안’은 개정안 시행일(다음달) 취득분부터 적용된다.
우선 9·13대책에서는 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 사서 임대 등록을 하면 양도소득세를 중과하고 종합부동산세 합산 과세를 하도록 바뀌었다. 조정대상지역이 아니더라도 양도소득세 감면 혜택을 받으려면 임대주택 등록 시 집값이 수도권은 6억원 이하, 그 밖의 지역은 3억원 이하여야만 가능하다.
또 최근 기획재정부는 세법 시행령 개정안에서 오는 2021년부터 임대사업자는 최초 거주 주택을 양도할 때만 비과세가 가능하도록 요건을 강화했다. 지금까지는 장기임대주택(8년)을 보유한 사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 팔면 횟수에 제한 없이 양도세가 비과세됐지만 최초 거주 주택을 파는 경우만 허용하기로 한 것이다.
아울러 주택임대사업자의 의무도 강화된다. 올해부터는 등록 임대사업자가 의무 임대기간을 지키지 않고 집을 팔 경우 5,000만원까지 과태료를 부과하는 방안을 추진한다. 또 임대료를 연간 5% 넘게 올릴 경우 과태료를 최대 3,000만원까지 부과하도록 할 계획이다. 세제 혜택 축소에 이어 임대사업자의 의무를 강화하는 셈이다. 또 등록 임대사업자가 지켜야 할 ‘임대료 5% 상한’ 규정을 기존 계약에도 소급 적용할 수 있도록 관련 법 개정을 추진하고 있다.
◇ 전용면적·공시가격부터 따져봐야=강화된 규제에도 불구하고 지난해 9월14일을 기점으로 그 이전부터 갖고 있었던 주택이라면 임대 등록을 지금이라도 하는 것이 유리할 것이라는 게 전문가들의 공통적인 의견이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “대책 이전 보유분이라면 웬만하면 임대 등록을 하는 것이 좋고 또 대책 이후에도 장기보유특별 공제, 양도세 비과세 등 큰 혜택이 여전히 남아 있다”고 설명했다.
임대 등록을 고민하고 있다면 가장 먼저 고려할 사안은 전용면적과 공시가격이다. 우선 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택(수도권 기준·지방은 3억원)이라는 조건을 충족해야 대다수의 세제 혜택을 받을 수 있다. 다만 공시가격 기준은 지난해 ‘9·13대책’에 따라 신설된 부분이라서 대책 이전에 취득한 주택(전용 85㎡ 이하)이라면 지금이라도 임대 등록을 하면 가액이 6억원을 초과해도 장기보유특별공제 등 기존 혜택을 누릴 수 있다.
임대사업자 등록의 남은 혜택을 살펴보면 우선 장기보유특별공제가 가능하다는 점에 주목할 필요가 있다. 10년 이상 임대주택에 대한 양도세 100% 감면 규정은 지난해를 끝으로 없어졌지만 장기보유특별공제 혜택은 남아 있다. 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택을 임대주택 등록 후 10년 이상 임대하고 일정 조건을 충족했을 경우(지난해 9월14일 이후 취득분부터는 공시가 6억원 이하만 가능) 장기보유특별공제에 따라 양도세가 70%까지 감면된다. 8년 이상 임대 시 50% 공제율을 적용받는다.
취득세 및 재산세 감면 혜택도 여전하다. 우선 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양받으면 200만원까지 세금은 전액 면제다. 세금이 200만원을 초과하면 85% 감면이다. 재산세는 단기 임대주택(4년 이상)의 경우에는 최대 50% 감면이다. 전용 40㎡ 이하 장기임대주택은 100% 면제다. 다만 세금이 50만원을 초과하는 경우에는 85% 감면이다. 전문가들은 정부의 기조가 바뀐 만큼 사전에 바뀐 내용을 충분히 숙지할 필요가 있다고 충고한다./이주원기자 joowonmail@sedaily.com
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