건축한 지 30년 정도 된 오래된 단독주택은 노후화돼 세입자를 찾기도 쉽지 않고 보유세가 대폭 늘어나 소유자 입장에서는 걱정이 이만저만이 아니다. 2019년부터는 단독주택 공시가격이 본격적으로 인상될 예정이라니 늘어나는 세금과 4대 보험을 감당하기에 부담도 클 것으로 예상된다. 더군다나 유지보수 비용도 매년 평균 수백만원씩 들어간다. 이렇게 별 수익도 나지 않는 오래된 단독주택을 어떻게 활용해야 할까? 재건축하면 과연 수익이 나는 건물로 탈바꿈할 수 있지 않을까?
보통 노후한 단독주택을 개발하고자 할 때는 규모검토, 공사비 검토, 수익성 검토의 단계를 거쳐야 한다. 이 가운데 규모 검토는 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보자.
첫째, 토지에 대한 건폐율, 용적율을 검토한다. 건폐율이란 토지에 건축할 수 있는 수평적인 면적 규제며, 용적율이란 토지에 지을 수 있는 면적의 수직적인 면적 규제를 말한다. 건폐율과 용적율은 주거지역, 상업지역에 따라 각기 다르고 주거지역도 1종, 2종, 3종에 따라서 각기 다르게 규정이 되어 있다. 따라서 해당 토지의 건폐율과 용적율을 찾는 것이 먼저다.
두 번째 건축 가능 면적을 검토한다. 내 토지가 2종 주거지역이라면 건폐율은 60%, 용적율은 200%이다. 물론 지역에 따라서 조금 차이가 날 수 있다. 예를 들어 토지가 198㎡(60평), 건폐율 60%, 용적율 200%라면 건축면적은 198㎡(60평)의 60%인 119㎡(36평)에 건축을 할 수 있다. 연면적은 198㎡(60평)의 200%인 396㎡(120평)을 건축할 수 있는 것이다.
세 번째로는 주차대수를 검토해야 한다. 건축물 규모에 가장 큰 영향을 미치는 것 중 하나가 바로 주차대수이다. 주차가 몇 대가 되는가에 따라서 건축을 할 수 있는 규모가 달라진다. 예를 들어 33㎡(10평) 주택이 0.5대의 주차 대수를 필요로 한다면 연면적 396㎡(120평), 12가구를 신축하기 위해서는 0.5대X12가구인 6대의 주차공간이 필요하다.
네 번째, 일조사선을 검토한다. 일조사선이란 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 법률상 보호하기 위해 건축물의 높이가 제한되는 규제를 말한다. 보통 주거지역에 건축할 때 규모에 가장 큰 영향을 미치는 게 일조사선인데 이를 판단하기 위해서 사선을 반영하여 건축 규모를 판단해야 한다.
예를 들어 상기 토지에 신축이 가능한 건물은 아래와 같은 형태가 된다.
위 같이 법에서 규정하고 있는 최대의 건축규모는 건폐율과 용적율을 기준으로 판단이 가능하지만 결국 주차, 일조사선 등의 영향에 따라서 실제로 건축 형태가 달라진다. 건축 후 수익성에 큰 영향을 미치게 되는 것이다. 최대한 수익성이 좋은 건물을 지어서 세금과 건물의 유지비도 충당하고 일부는 만족할 만한 수익을 확보할 수 있다면 아주 성공적인 건축이 될 것이다. 그리고 대도시의 상당수 부지는 건축비를 소규모 PF 대출로 충당하고 준공 이후에 일부 가구의 전세금으로 변제 처리하는 경우가 많다.
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