내가 가지고 있는 건축물이 너무 낡았거나 부동산 시장의 변화로 매도가 되지도 않고 임차인도 못 찾는 상황이라면 어떻게 가치를 높일 수 있는지 고민을 하게 된다. 아무리 입지 좋은 땅과 건물을 소유하고 있어도 노후 건물은 유지보수에 큰 비용이 발생할 수 있어 철거 후 신축을 하는 것이 수익성이 더 높은 경우가 대부분이다.
신축사업을 위해서는 초기에 주변 환경, 교통 여건을 반영해 현재 시점의 신규 법규검토 및 건축물의 규모, 배치, 형태, 대략적인 공사방법 등을 검토한 후에 진행하는 것이 리스크를 줄이는 비용계획을 세울 수 있다.
사례를 통해 규모검토와 배치에 대해 알아보자.
먼저, 건축주의 요구사항을 확인한다. 건축주는 소유한 137.86㎡(41.7평) 대지에 1층은 주차장과 창고, 2~3층은 투룸이나 원룸을 구성하며 4층에는 주인이 거주하기를 희망한다고 하자.
이때 계획설계 전 체크해야 할 사전 검토사항이 있다. 첫째, 용도지구 지역, 지구단위계획을 보면 토지이용계획확인원을 검토한 결과 제2종 일반주거지역으로 확인했다. 두 번째로 위에 따라 건폐율은 60%, 용적률은 200%라고 지자체 조례를 통해 검토했다. 세 번째로 주차장법 법령 확인을 위해 다가구 주택 기준 지자체 조례를 검토한다. 네 번째로는 일조건을 검토하는데 지역지구를 확인 후에 정북방향에 접한 인접대지경계선의 이격거리가 얼마나 될지를 점검한다.
사례를 통해 구체적으로는 보면 첫째 단계에서 대지 내 공지가 얼마나 될지 체크한다. 해당 부지는 북측과 서측과 동측에 인접 대지가 있고 남측에 건축선이 있기 때문에 다가구주택 건축계획에 맞는 이격거리를 적용하여 공지를 확보해야 한다.
다음으로는 정북 일조 방향과 도로 제척 면적을 검토한다. 대지에 북쪽에 면하는 인접대지경계선으로부터 1.5m를 떨어뜨려 건물을 배치(9m 이하)한다. 건축할 때 도로 폭이 기본적으로 4m는 확보해야 하므로 도로 제척 면적이 생기기 마련이다. 이를 통해 대지면적은 137.86㎡(41.7평)에서 132.16㎡(39.98평) 으로 조정된다.
세 번째 단계에서 최대 건축면적을 검토할 수 있다. 해당 부지는 제2종일반주거지역에 있으므로 건폐율 60%를 적용한다. 대지면적 132.16㎡(39.98평)X건폐율 60%=79.30㎡(23.99평)이라고 계산된다. 따라서 최대 23.99평까지 건축면적으로 산정 가능하다.
다음으로는 주차면적을 검토해보면 해당 부지가 위치해 있는 지역의 다가구 주택 주차장법으로는 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 산정된 주차대수로 하되, 주차대수가 가구당 1대에 미달하는 경우 1대 이상(전용면적 60㎡ 이하는 0.8대, 30㎡ 이하는 0.5대)으로 규정되어 있다. 건축주의 계획에 따라 투룸 2가구, 원룸 2가구, 주인 세대 1가구를 구성하기 위해서는 총 4대의 주차면적을 확보해야 한다는 결과가 나온다.
마지막으로 이에 따른 용적률의 검토한다. 제2종일반주거지역의 200%의 용적률을 적용하면 대지면적 132.16㎡(39.98평)X용적율 200%=264.32㎡(79.96평)까지 건축할 수 있다.
상기에서 서술한 바와 같이 법에서 규정하고 있는 최대의 건축규모는 건폐율과 용적율로 판단이 가능하지만 결국 주차, 일조사선 등의 영향에 따라서 실제로 건축 가능한 형태가 달라진다. 따라서 이러한 조건들이 건축 후 수익성에 큰 영향을 미치게 되는 것이다.
최대한 수익성이 좋은 건물을 지어서 세금과 건물의 유지비도 충당하고 일부는 만족할 만한 수익을 확보할 수 있다면 아주 성공적인 건축이 될 것이다. 그리고 대도시의 상당수의 부지들은 건축비는 소규모 PF 대출로 충당하고 준공 이후에 일부 세대의 전세금으로 변제처리가 가능한 구조가 나오는 경우가 많다는 점을 기억해야 한다.
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