건축주 A는 오랫동안 내 집을 지어보고 싶은 생각을 하고 있었다. 경험은 없지만 정년퇴직 후 퇴직금으로 다세대주택을 지어 월세 수입으로 노후생활을 하고자 한다. 이때 건축주 A는 직접 주택 건축을 하기 위해서는 어떤 사람들을 만나고 어떤 서비스를 받아야 하며, 또 무엇을 알고 있어야 할까. 과정별로 만날 사람과 할 일을 정리하면 각 과정마다 전문가의 도움이 왜 필요한지 알 수 있다.
맨 처음 건축기획 단계에서 컨설턴트(자문)를 만나게 된다. 여러 유형의 자문역들이 있지만 개발사업 성공 경험자에게 자문을 받는 것이 가장 좋다. 공인중개사도 대지를 구매하거나 분양할 때 필연적으로 만나게 된다. 계약 관련 전문적인 검토를 매번 받을 수 있는 건설 전문 계약관리자를 알아두는 것이 좋다.
건축사는 계획설계, 인허가, 실시설계 부분을 담당한다. 건축사무소는 직원 1,000명이 넘는 곳부터 1인 건축사까지 다양하다. 규모가 있다고 꼭 우수한 설계 서비스를 받는 것은 아니고 담당자의 경력과 실력이 중요하다. 작품성을 추구하는 아뜰리에 사무소는 설계 기간이 길고 설계비가 높은 경향이 있다. 그렇다고 설계비가 저렴하다고 반드시 좋은 것만은 아니다. 그만큼 결과물의 서비스가 줄어들 수 있다. 최근에 설계한 결과물과 현장을 보고 3곳 이상의 견적을 비교한 후 선정하는 것이 좋다. 시공자가 직접 추천하는 건축설계사무소는 고르지 않는 것이 좋다. 유착의 가능성이 있다. 우리나라는 설계와 시공의 분리 발주를 원칙으로 하고 있다.
시공자와 하도급업체는 설계도서대로 시공하는 사람이다. 절대 마음대로 구조나 재질을 변경할 수 없다. 도면에 표기되어 있지 않거나 서로 상충하는 시공은 감리자 또는 설계자에게 확인하여야 한다. 실제 시공하는 사람은 하도업체(전문건설업체)이고 현장대리인(현장소장)은 시공관리만 한다. 그들은 건축주를 도와주는 자선사업자가 아니고 이윤을 추구하는 기업인임을 유념해야 한다.
자금력이 부족할 경우, 은행 대출 관계자가 필요할 경우도 있다. PF(Project Financing)를 받을 때 프로젝트의 사업성을 검토해주는 역할을 한다. 최근에는 P2P(Peer to Peer)대출이 급부상하고 있다. 다만 기성관리에 소홀한 경우가 많아서 연체 발생에 우려가 있다.
감리자는 시공자가 설계도서대로 시공하는지를 감독하는 사람이다. 소규모 건축물은 상주감리가 아니므로 철근배근과 콘크리트 타설 시에만 현장을 방문한다. 따라서 구조체의 품질만 관리된다. 이러한 이유로 CM이나 감독관이 필요하다. 과거에는 설계자가 주로 했으나 최근에는 감리공영제로 지역 감리자가 하기도 한다.
그밖에도 구청 등의 허가권자자가 있다. 건축주를 대신해 설계, 시공을 전문 지식 하에 관리 감독하는 감독관은 감리자와 달리 기술적인 면을 관리한다. 상황에 따라 대지 주변의 민원인 등도 만날 수 있다.
이렇듯 많은 사람을 만나야 하고 사람들을 검증하기 위해 많은 수고와 노력이 들어가는 것이 건축이다. 시공 기술 감독관이나 설계 감리자에 개별 용역을 맡기는 것 또한 비용이 상당하다. 따라서 관련 서비스를 통합 관리해주는 시스템을 활용해 비용과 시간을 절감하는 편이 유리하다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
