아버지·어머니·딸 중
누가 양도해도 양도세
공동소유때 임대소득은
지분율 큰 사람에게 과세
주택이 더 큰 상가주택
1채 보유땐 1주택자
상가부분은 비과세
A. 다주택자들에 대한 과세가 강화되고 있습니다. 다주택자들이 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 배제 및 중과세율을 적용하고, 2019년부터는 2주택 이상 보유자들의 2,000만 원 이하 월세 임대소득에 대해서도 과세가 될 예정입니다.
주택 수 계산은 양도소득 및 임대소득 과세 여부를 결정하는 중요한 기준인데 상담을 해보면 대다수의 분들이 어려움을 겪고 있습니다. 이는 양도소득 기준의 주택 수 계산방식과 임대소득 기준의 주택 수 계산방식에 차이가 있기 때문입니다.
양도소득의 주택 수 계산은 ‘세대’를 기준으로 합니다. 따라서 동일 세대원이라면 배우자뿐만 아니라 직계존비속, 형제자매가 보유하고 있는 주택도 모두 합산하여 세대별로 주택 수를 계산하게 됩니다. 반면 임대소득의 주택 수 계산은 ‘사람’을 기준으로 합니다. 따라서 사람별로 보유하고 있는 주택을 합산하여 주택 수를 계산하지만, 예외적으로 부부는 주택 수를 합산하고 있습니다.
예를 들어 동일 세대원에서 아버지 1주택, 어머니 1주택, 딸 1주택을 각각 보유하고 있는 경우 양도소득 기준으로는 모두 3주택자에 해당하여 누가 양도를 하든 양도소득이 과세 되나, 임대소득 기준으로는 아버지, 어머니는 2주택, 딸은 1주택을 보유한 것이므로 딸의 주택에서 발생하는 임대소득은 비과세 입니다. 또한 아버지, 어머니가 모두 전세를 주고 있다면 이에 대해서도 전부 비과세를 받을 수 있습니다. 전세보증금의 경우 3주택 이상부터 간주임대료가 적용되기 때문입니다. 이와 같은 주택수 계산방식은 과세 여부 판단을 위한 것일뿐 양도소득과 임대소득은 사람별로 과세가 됩니다.
공동소유주택의 경우 양도소득 기준은 일반적으로 공동소유자 각각이 주택을 소유한 것으로 보지만, 임대소득 기준은 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다. 다만, 그들이 합의하여 1인을 해당 주택의 임대소득 귀속자로 정한 경우에는 그 1인의 소유로 주택수를 계산합니다. 예를 들어 A와 B가 1주택을 6:4 비율로 보유하고 있는 경우 양도소득 기준은 A와 B가 각각 1주택 보유자이지만, 임대소득 기준으로는 A만 1주택 보유자로 보아 임대소득 과세 여부를 판정합니다.
양도소득과 임대소득의 주택 수 계산방식이 동일한 것도 있습니다. 각 호별로 구분이 되어 있으나, 구분등기가 되어 있지 않은 다세대주택의 경우 1주택으로 보나, 세대별로 구분등기가 되어 있는 다세대주택의 경우 등기 주택별로 주택 수를 계산합니다.
상가주택은 연면적에 따라 주택과 상가의 판단이 달라집니다. “주택 연면적 > 상가 연면적”인 경우 상가주택 전부를 주택으로 보아 주택 수에 합산합니다. 따라서 상가주택만 1개를 보유하고 있다면 상가 부분의 양도소득 및 임대소득에 대해서 모두 비과세를 받을 수 있습니다. “주택 연면적 ≤ 상가 연면적”인 경우 주택 부분만 주택 수에 합산되므로, 상가부분의 양도소득과 임대소득은 과세 대상이 됩니다.
상속으로 받은 주택의 경우 상속인의 주택 수 계산 시 배제되는 특례도 있습니다. 예를 들어 기존 1주택 보유자가 상속으로 1주택을 추가 취득한 후 기존 1주택을 양도하는 경우에는 상속주택을 주택수에 포함하지 않아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 임대소득 기준은 2주택이므로 월세 임대소득에 대해서는 과세가 됩니다. 또한 피상속인의 1주택을 여러명이 공동으로 상속받은 경우 ① 상속지분이 가장 큰 상속인 ② 당해 주택에 거주하는 자 ③ 최연장자의 순서에 따라 상속인의 주택수에 합산 되며, 소수지분권자는 주택수 계산시 합산하지 않습니다.
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