A. 임차건물의 양수인(낙찰자)이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담합니다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등을 낙찰자가 임차인에게 청구하기 위해서는 별도의 채권양도절차가 필요합니다.
차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문에 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 연체차임이나 관리비 등의 지급청구권은 낙찰자에게 이전되지 않고 전소유자인 임대인만이 임차인에게 그 지급을 청구할 수 있는 것입니다. 따라서 낙찰자는 소유권을 취득한 이후의 차임과 관리비만을 청구할 수 있습니다.
다만, 임차인이 전소유자에게 연체된 차임이나 관리비를 지급하지 않은 상태로 임대차가 종료될 경우 낙찰자는 임차인에게 반환하는 보증금에서 연체된 차임이나 관리비를 공제하고 그 차액만을 지급할 수 있습니다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다.
따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제됩니다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문입니다.
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